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我国商业银行个人住房贷款业务的风险 1内部风险 1.1经营风险 个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，是各家银行利润的重要来源。不少 金融机构还没有完全树立科学发展观和正确的经营理念，在市场和本体考核的双 重压力下，主观的追求指标、抢占市场，放宽贷款条件，降低客户的准入门槛， 并且在制定决策的过程中，对客户的资质未进行细分，造成对于所有的借款人都 使用同样的标准。银行的决策者在面对市场利润与风险的选择上，往往会选择利 润，这必然加大了经营的风险。 1.2操作流程风险 随着个人住房贷款业务量的急剧增加，为了加快业务办理速度，银行贷款操 作的严谨性会降低，从而造成相关法律文本和手续的缺漏，如合同要素填写错误、 漏填、随意修改，从而影响合同的法律效力，在法律认定时产生纠纷。对借款人 身份的审核不严格，贷款合同及相关法律文本由他人代签或伪造签名，形成无效 合同。抵押登记手续未完善便发放货款，使得贷款担保无处落实。 1.3贷后管理滞后风险 （2）贷后管理意识不强 一是认为贷后管理难度大、时间长且不能带来直接经济效益，在贷后管理上 耗费人力和物力，不如将有限资源投入到更能产生经济效益的贷款营销上。二是 由于贷款风险在贷后3到8年暴露的滞后性。三是根据不良贷款率公式说明，新 增贷款规模的迅速扩大，在一定程度上降低了贷款不良率水平，出现了虽然不良 贷款绝对值增多而贷款不良率仍然持续下降的现象，容易轻视贷后管理。在一定 程度上产生了“重营销、轻管理”的思维。 （2）贷后检查怠慢 未按规定的时间和周期进行贷后检查，贷后检查方式过于书面文本，未深入 实地调查，没有对客户基本情况、收入状况及抵押物担保情况的变化进行必要的 监控管理和信息收集分析。 （3）存在客观隐患 个人贷款发放后，由于市场千变万化，客户相关情况也是时时在变，银行贷 后管理人员很难及时掌握客户及其相关的最新信息，监管难度大。影响和制约了 银行贷后管理水平的提升，存在相当大的风险隐患。 1.4银行征信系统片面风险 虽然个人信用信息基础数据库在2006年正式运行，并且完成与全国所有商 业银行和部分有条件的农信社的联网运行，但是个人认为信用征集系统不能够完 全体现出一个人的信用状况，一个人的信用度变化是不确定的，因此，银行在贷 前贷后都要着力调查，毕竟管理费用少于坏账损失。 2外部风险 2.1信用风险 （1）借款人信用风险 信用风险可根据违约者主观意志的不同分为两类： ①主动违约风险 主动违约是借款人出于经济理性的考虑而放弃偿还贷款责任的违约行为，即 借款人认为放弃还贷的损失比继续偿还的损失更小。一般来说，抵押房产市价上 升时不会发生主动违约问题，但当抵押房产贬值时可能发生借款人违约行为。 ②被动违约风险 被动违约是借款人因某种客观原因，如由于家庭、工作、健康等因素，或自 然灾害等不可抗力原因造成借款人无法按期还款。 （4）房地产开发商信用风险 开发商出现的信用风险的第一受险人一般是购房者，但是当购房者与银行有 了借贷关系时，那么往往这个风险便转嫁到了银行。 ①如果开发企业自有资金不足，经营不善，出现“烂尾楼”。这时购房人由 于拿不到房子，很可能拒绝按期归还银行贷款，而作为贷款保证人的开发企业也 失去了担保能力，银行很难保证自己的权益。 ②当开发企业因房屋面积、质量等问题与购房者发生合同纠纷时，处于劣势 的购买者大多选择解除购房合同，并拒绝还贷款，将开发企业的纠纷转嫁银行， 从而造成风险。 2.2 融资渠道风险 融资最简便的方式便是向银行贷款，房地产业的融资渠道狭隘，很容易使得 银行贷款压力上升，风险很易从房地产业的问题转嫁给银行。因此房地产业融资 应当是多元化的、多渠道的，这样的房地产融资结构才是有效率的。从全国的情 况来看（见表4-1）： 表 4-1 2010 年 1-9 月全国房地产开发到位资金情况 类别 实际到位（亿元） 同比增长% 所占比重% 银行贷款 21531.22 22.3 46.23 利用外资 452.07 26 0.9