酒店的运营管理新酒店运营方案怎么写.doc

酒店的运营管理 新酒店运营方案怎么写 一、酒店式公寓的起源 (一)酒店式公寓概念 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓,集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效的物业，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类:一类是最早出现的以大产权为特征，以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的酒店公寓。国际性服务公寓连锁公司“雅诗阁国际管理公司”采取的就是该种模式，只做服务和经营，或者只出售整体产权;另一类是以小产权为特征、相对集中管理的酒店公寓，它多半以“小户型单身公寓”的面貌出现，类似于“城市经营酒店式公寓”的模式。 (二)青岛市酒店式公寓市场状况 青岛市作为半岛地区主要外商投资城市和著名的旅游城市，欧、美、韩、日等外商投资企业派驻青岛高层管理人员 1 和旅居人士逐年增多。外籍和国内中短期驻青高级管理人员对配套完善、管理服务水平较高的酒店式公寓的租赁有一定需求，这种租赁需求在一定程度上促动了青岛酒店式公寓的产生。 虽然近年来青岛的酒店式公寓开发、经营水平有了较大发展，但从严格意义上来讲，均不属于真正的酒店式公寓。因为从项目的开发模式和硬件配套上已基本达到酒店式公寓的标准，但在后期经营与软件服务上距酒店式公寓的标准还相差很大，主要体现在:第一，从开发理念上来讲，开发商在做项目运作时更多的只考虑销售环节，而轻视了后期的经营管理环节;第二，硬件设施上基本达到酒店式公寓标准，但缺乏专业的经营管理公司为业主提供酒店标准的服务，大多数项目只交由物业公司为业主提供普通公寓或稍高于普通公寓的服务。第三，从市场环境和客户需求角度来讲，由于酒店式服务收取物业费用较高，很多业主普遍难以接受，迫使物业服务公司降低费用，同时也降低了服务标准。所以，青岛市目前出现的所谓酒店式公寓基本都是不完整的，甚至有些项目只是普通的精装修住宅，很多开发商多是借酒店式公寓的概念进行炒作，以达到促进销售并获取较高利润回报的目的。 二、城市精英酒店式公寓概况 2001年，集团公司开发了青岛第一个酒店式公寓——城市 2 精英。作为岛城第一个酒店式公寓项目，同时又位于非CBD区域，开发商在项目定位上的尝试较为大胆。由于填补了市场空白，同时定位较准确，因此城市精英在后期销售上取得较大成功。 酒店式公寓是2002年8月建成投入使用的，总建筑面积13000平方米，共计106户(不含阁楼21套)，至今为止已销售94套，集团自有房12套。其建筑面积多为75平方米左右，结构有一室一厅、一室两厅、复式等。均按三星级酒店公寓标准装修，配套整体厨房、整体浴室、全套家具家电、户式中央空调、天然气、宽带网、有线电视、海尔热水器等设备。 2003年4月物业公司开始在酒店式公寓尝试房屋租赁业务，经过5个月的摸索，9月份与资产经营公司达成协议，在保障集团公司接待用房的前提下，对公司房屋酌情租赁，并逐步扩大到整个社区，由此拉开了城市精英市场化经营的序幕。 2006年，经集团公司研究决定，正式开始酒店式公寓的运作，并同意将集团资产一并交由酒店式公寓经营，使酒店式公寓的房屋运营数量大大提高，运营业绩随之取得了大幅提升。 截止目前，除去集团委托经营资产之外我社区部共与60余户业主达成代租协议，并收取一定比例的服务费，经济效 3 益呈现逐年提升势态。 三、城市精英酒店式公寓运营情况 通过总结可以看出酒店式公寓运营几年来的变化主要有以 下几方面。 1、受托租赁户数逐年增多，详见表一。 表一:租赁户数变化表 日期 委托代租 租赁成功 出租率 自行租赁 租赁成功 出租率 2003 35 18 51% 20 10 50% 2004 48 4 42 88% 17 8 47% 2005 56 56 100% 14 5 35% 2006 67 58 86% 9 3 33% 2007 70 61 5 87% 6 3 50% *06-07年委托代租受酒店运营均衡点和边际效应的影响。 自行租赁数据根据个人记忆整理，仅供参考。 2、客户收益水平逐年增长，详见表二。 表二:客户收益变化表(长租) 价格:原始房价45万元/套 日期 租金 (万元/年) 年回报率 2002 4 8.8% 2003 2 4.4% 2005 2.4 5.3% 2006 6 2.4 5.3% 2007 2.6 5.7% *2002年租金价格为销售宣传回报，缺少理性分析，价格 过高，根本无法成交。06-07年，受周围同质产品的增多和 公寓设施设备使用年限的增长影响。 3、公司经营收益以及物业收费率逐年提高，详见表三、表 四。 表三:公寓