重庆市洋房产品研究.pptxVIP

会计学目录第1页/共70页一、洋房发展历程分析二、重庆市洋房市场统计分析三、洋房案例特征：赠送面积、注重立面景观细节，电梯代表项目：十年城、江与城、十里蓝山2009年至今洋房进化时代特征：电梯洋房、异域风情、景观主题代表项目：弗莱明戈、东方王榭、大城小院 2006-2008年开发热潮阶段2004-2005年特征：注重外部环境空间、风格、绿化、智能化代表项目：阳光美地、天湖美镇、中央美地发展阶段特征：低层、大户型代表项目：竞地溯源居、金科天籁城2002-2003年起步阶段第2页/共70页洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析 第3页/共70页洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析 一代洋房：以3+1的洋房为主，除顶层为跃层其他楼层为普通平层或错层，大户型设计，现代风格为主。客户以居住的尊崇感为主要需求二代洋房：出现4+1\ 5+1少数电梯洋房但户型面积开始控制，开始赠送地下空间，注重景观与智能化。以居住环境舒适性为需求方向三代洋房：出现5+1\6+1多数电梯洋房产品，户型面积缩小功能性增强，风格多元化，采用了别墅的设计手法。客户需要表现为产品功能的多样性四代洋房：主要以5+1\6+1\8+1多层电梯洋房为主，顶层跃层成为亮点，赠送空间多点化，出现2层送地下空间的赠送手法，建筑风格多样化。客户追求产品的创新性及性价比第4页/共70页洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析 --起步阶段（2002-2003）重庆主城区洋房起步于2002年，竞地及金科的两个项目打开洋房市场，并且得到市场认可，在此阶段，低层/好于普通住宅的小区环境，成为洋房的最重要特点。主城区花园洋房项目各年入市个数分布 竞地溯源居 时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间 多层、高层、花园洋房/占地面积：250亩/总建筑面积：11万方主要以3+1、4+1、5+1洋房为主，首期均价套内2900元/平金科天籁城起步阶段：2002-2003年2001年以前，花园洋房在重庆市场上还是个空白点，在经过多番市场考察和论证之下，2002年1月，重庆竞地在南岸经开区推出竞地溯源居，这个项目也成为重庆市场上第一个花园洋房项目。2003年8月，金科集团推出旗下首个洋房社区——“金科天籁城”，并实现高价旺销。该项目不仅是金科的第一代花园洋房产品，也成为重庆花园洋房市场上里程碑式的项目。 花园洋房、小高层/占地面积：400亩/总建筑面积：14.2万方主要以4+1洋房、多层为主，首期均价套内2700-4000天籁城-美社外立面天籁城-紫园外立面第5页/共70页洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析 --起步阶段（2002-2003）以金科天籁城为代表项目的第一代洋房，容积率较低，楼层低；小区及室内空间尺度大，追求大气及高舒适度；产品建材及配置与普通住宅无太大区别；产品附加值较低，赠送面积较少；建筑风格为现代风格。发展历程代表项目容积率主力户型建筑形态产品元素运用户型特点一代洋房天籁城美社1.12四房122-144㎡；五房178-196㎡，4+1层三拼为主普通住宅配置底层送30-40㎡花园天籁城紫园1.12四房133-154㎡；五房180-206㎡。4+1层为主少量3+1层三拼为主普通住宅配置底层送30-40㎡花园顶层送阁楼（自己隔）金科天籁城作为第一代洋房，外立面崇尚现代风格，园林景观较为普通，无自身特色，但是在居住的舒适度方面，与普通高层社区区别明显。建筑风格：早期的花园洋房产品在外立面设计上以线条简洁的现代风格为主，没有引入其他风情设计。户型楼层分布：除顶层设置跃层外，其他楼层均为普通平层或错层设置。价格：以套内3300元/平米左右价格入市，后期价格上涨至4000元/平米左右，总价集中分布在40-60万元。第6页/共70页洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析 --开发热潮（2006-2008）2006-2008年，重庆的洋房市场进入飞速发展期，竞争开始加剧，外来企业越发看好重庆洋房市场，在此阶段洋房品质进一步提升，楼层数、建筑材质、环境主题也在逐步朝着个性化差异化方向变化。200620072008北部新区金科东方王榭江北区菲尔小城沙坪坝区富力城北部新区棕榈泉渝北区红树林高新区同天依云郡南岸区同景渝北区龙湖大城小院高新区保利国宾上院北部新区龙湖好望山南岸区骏逸蓝山巴南区融汇半岛巴南区明华龙洲半岛北部新区协信TOWN北部新区复地别院 北碚区巨豪香溪美林南岸区茶花小镇南岸区龙湖郦江渝北区南方碧水康桥渝中区旭庆江湾国际南岸区中铁山水天下北部新区东原中央美地江北区东方山水北部新区龙湖悠山庭院渝北区金香林渝中区同创高原南岸区海昌加勒比渝北区水木青华北部新区龙湖江与城北部新区金科小城故事 高新区 同天绿岸北部新区公园1号巴南区恒大城北部新区绿地翠谷北部新区首创十方界沙坪坝区龙