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月沈阳中粮大悦城调整汇报会计学第1页/共49页目录1、现状分析2、项目定位3、楼层规划4、调整节奏第2页/共49页租赁现状分析链接/合同状态表update2012年4月30日.xls铺位统计明细区域计划 总铺位已签约铺位数签约占比已开业 铺位数开业占比A区736386%6285%B区1056865%6663%C9665%D区292069%1862%总计24268%ABCD区签约率为73% ,开业率为70%.ABCD区现阶段需调整品牌量135家，其中已调整开业27家，还有108家待调整，占353家总店铺30%（截止到2012年5月15日，含空铺、待续约、已提出撤铺不续约等）。日期截止至2012年5月15日。第3页/共49页租赁现状分析—业态占比AB区业态占比AB 区零售餐饮生活娱乐小计数量11638213178铺位占比65%21%12%2%100% 面积（㎡）22664.1711062.515250.441440.840417.92面积占比56%27%13%4%100%CD区业态占比CD 区零售餐饮生活娱乐小计数量12631144175铺位占比72%18%8%2%100% 面积（㎡）41619.19932.23087.61060465242.9面积占比64%15%5%16%100%偏好大悦城年龄段： 26-30岁 18-25岁 31-35岁第4页/共49页现状分析—消费者与客流分布特征调研结果：建议增加经营品类：增加鞋、内衣、化妆品/护肤品品类；关注国际快时尚，争取首家或独家经营，打造国际快时尚第一前沿阵地；引进性价比好、知名度高的主力餐饮品牌，多风味、特色餐厅，吸引客流、营造亲民氛围；增加家庭生活、儿童体验、娱乐互动感、超市功能性业态，引导年轻客群健康的时尚生活方式。大悦城客群价值观特点：追求新潮表达个性品味独特乐于挑战品牌选择动机：体现档次、身份性价比高数据来源：航院项目中街消费者调研报告第5页/共49页 ZEN主力百货1 、主力店租赁面积占比 C区 49 %。2、计划 5月 15 日 确定链接/120511%20沈阳先先百货招商计划.pdf初步调整方案 楼层总面积开业面积 (预估）占比总品牌数量开业数量占比调整方向/时间B1379100%000%名品折扣区/6月1L4993328065.6%422866%鞋区化妆品/9月2L5581441079%231773%少淑女/8月3L5776435775%382874%商务休闲男装/8月4L24502450100%11100%创意家居/100%小计225911449764%1397053%53%备注：开业面积含公共区域面积第6页/共49页现状分析小结一、商铺租售比严重失调，个别C、D馆品牌和品类严重销不抵租；A1、A2、A5、B-B1、B1，呈良性上升趋势。 高于平均租售比的楼层为A4\B2。整体空铺期较长导致。 CD区整体现状销不抵租。C1、C5、D2处于较正常培养状态。二、A、B、C、D各馆业态功能定位模糊，各馆主题性定位不清晰，品牌商铺间互动性较差（例如：C馆的ZEN百货、D馆的影院和电玩城对其他场馆的人流拉动作用不明显）；三、随着沈阳商业市场激烈的竞争加剧，沈阳大悦城未及时转变经营思路、调整招商政策、从而加大对品牌商户的维护和商业人才的培养。（ 采用2012年4月销售数据）第7页/共49页二、项目定位 现有定位 调整定位项目定位—现有定位第8页/共49页如图示，ABCD四馆呈发散状独立分布；且AB馆与CD馆之间隔了一条大什字街，D馆西侧又有沃尔玛超市，阻碍了一部分从东边中街过来的人群（从A馆至D馆端头步行街直线距离达500米）。从商业建筑分布来看，大悦城四个馆不易形成一个统一的整体购物氛围（主力店作用弱化），若各馆不进行差异化经营，形成业态功能特色，则易导致目标客群扁平化和进一步稀释，并形成四馆资源互相竞争的不利格局。第9页/共49页项目定位—现有定位PARCLE APARCLE CPARCLE EPARCLE BPARCLE Dstreet design现有定位：快时尚品牌集客力分散、零售业态比例偏高、快餐和家庭生活、娱乐等功能性商品缺失；调整方向：丰富商品业态、优化品牌组合、提升娱乐生活体验。第10页/共49页项目定位—调整定位时尚潮流B（现有：MOUSSY、GUESS、ZARA）计划补充：国际快时尚、潮牌服饰，如STR\SEASOUL \HI PANDA (现有：DAZZLE、SEPHORA）计划补充：主力品牌APPLE、国际快时尚Hollister、国内快时尚TIGER LIN 茉莉菲尔等A品味 D 年轻（现有：CKJ、DKNY-J、it、ZEN） C计划补充：流行时尚服饰、生活品味品牌，如FIVE PULS 、Less