上海电子商城营销执行方案.pptxVIP

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上海电子商城营销执行方案第1页/共43页执行方案——推案节奏推案时间推案分布推案体量预期去化率整盘累计 去化率面积占总量 比重套数9月23日二号楼3楼2599.585.6%206新推量95%以上5.3%9月24日— 9月30日一号楼1、2楼50%、4楼;二号楼2楼19909.9742.9%799新推量50%以上 剩余量5%22%10月1日— 10月14日一号楼1楼50%、2楼25%; 三号楼2、3楼11801.925.4%602新推量50%以上 剩余量40%以上43.3%10月15日— 10月31日一号楼2楼25%、3楼;12134.926.1%757新推量50%以上 剩余量15%以上60.2%46446.352364第2页/共43页推案演示1F2F3F4F一号楼二号楼三号楼9.23 首次推案9.24 二次推案10.1 三次推案10.15末次推案第3页/共43页 推案理由 首批推出的总量必须保证当天完销,造成轰动效应。 首批推出的房源价格必须能起到支撑整盘价格体系的作用。 二次推案必须保证房源的受众面广泛。 二次推案借现场热销气氛及明显价差来保障销售速度及消化问题房源。 三次推案充分考虑丰富二次推案后剩余房源的产品组成。 三次推案房源及时间点的选择为制造第二次热销场面提供保障。 末次推案的房源选择避免了问题房源的堆积,为项目完销奠定基础。 末次推案的房源选择也为价格提升让出有利空间。第4页/共43页 推案控制 开盘前必须有效售出1500张贵宾卡。 阶段推案时必须满足上批预期去化率,如低于预期的50%,则推案时间 顺延,如高于50%,但低于70%,则采用销控来满足对外70%的销售率。 阶段推案时有效贵宾卡数量必须大于或等于本期推案的总套数,否则推 案时间顺延。(二次推案除外) 原则上顺延时间不超过一周。 根据前两次推案当日去化情况,若单层销售率当日即达80%以上,则后 续推案可适当调高该层价格。 根据前两次推案单层去化情况,若单层不同价格区域去化速率差异极其 明显,则后续推案应适当调整单层不同价格区域之间的价差。第5页/共43页整盘均价:15000元/m29.23开盘8.31预证取得重要时间节点完成60%完成20%完成10%年底8月11月9月10月12月蓄水期1蓄水期2强销期持续期清盘期销售工作推广配合第6页/共43页蓄水期1时间:8月10日——8月31日目标:积累200组意向客户(上海)方式:派单(上海)、电话直销(外地)目标客户群:以行业内个体经营户为阶段主要目标客户,如: 电子元器件市场——科技京城、晶滩电子、万国电器等 消费类电子市场——太平洋、百脑汇、赛搏、颐高、芙蓉江电脑城等 二手电子市场——虬江路赛格电子、虬富电子市场等 通讯类电子市场——不夜城商厦、地平线通讯市场等 零散电子类商户——北京东路、天津路、宁波路等第7页/共43页蓄水期2时间:9月1日——9月22日目标:发售1500张贵宾卡方式: 上海——大众媒体、分众媒体、易居短信、SP活动 外地——大众媒体(江浙)、电话直销(北京)、设点(深圳)主要工作: 发售贵宾卡(钻石、金、银) 确认自营客户及优惠方案 开盘流程演练并优化 业务流程演练并优化 落实销售、签约、开盘场地及设备 组织外地看房团来沪 组织并实施电子产业论坛大会第8页/共43页上海电子商城贵宾卡发卡细则 发卡时间:2006年9月1日起 发卡对象:所有上海电子商城意向客户 发卡细则:上海电子商城意向客户须支付意向金人民币壹万元整,可申领贵宾 卡一张,一张有效身份证件最多申领2张贵宾卡。上海电子商城贵宾卡采取实名制,不得更名及转让。上海电子商城贵宾卡分钻石卡、金卡、银卡、普通卡四类。 钻石卡申领时间:2006年9月1日—9月7日,逾期停办。 金卡申领时间:2006年9月8日—9月14日,逾期停办。 银卡申领时间:2006年9月15日—9月21日,逾期停办。 普通卡申领时间: 2006年9月23日—10月14日,逾期停办。上海电子商城商铺将分批推出,每次推出采取持贵宾卡客户至现场参加公证摇号,抽出进场认购次序,认购时先定先得。当天抽中进场最终无认购者视作为放弃,同时失去贵宾资格,未抽中的贵宾客户可参加下次公证摇号。至项目全部开盘仍未抽中及自愿放弃者,均于2006年10月25日至27日之间预约退款,客户须凭本人身份证及贵宾卡全额无息退还意向金。凡抽中者凭有效上海电子商城贵宾卡一张限购一套商铺。持上海电子商城贵宾卡当天成功认购者,钻石卡享有:意向金壹万元人民币抵用贰万元人民币的优惠;金卡:意向金壹万元人民币抵用一万五千元人民币的优惠;银卡:意向金壹万元人民币抵用壹万三千元人民币的优惠;普通卡:无优惠,仅享受摇号资格。所有贵宾

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