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2022年万物云研究报告 国内领先的物业管理服务商 ? ? ? 空间服务领军者 万物云是国内领先的物业管理服务商，源自万科集团，前称万科物业，发展至今经历 30 余年积累，形成了社区、商企及城市空间业务协同发展的经营策略，以优质的品牌和服 务口碑深耕街道，持续推进由传统物业服务向空间服务的变革。作为长期深耕行业的龙头 企业之一，2022 年 9 月 29 日，万物云于香港联交所主板正式上市。 公司业务主要包括：1）社区空间居住消费服务；2）商企和城市空间综合服务；3） AIoT 和 BPaaS 解决方案，三类业务共同构成公司在多业态不动产空间中为不同用户提供 的综合化服务内容。 物业管理行业：竞争格局和行业发展重心变化 行业长期发展前景广阔，企业发展天花板较高 物业管理行业发展空间大，头部公司市占率低很低。我们测算，全行业整体收入规模 在 2022 年会超过 1.4 万亿，其中头部公司的市占率占比不会超过 3%。未来 5 年，随着新 项目的落成交付，物业覆盖率的继续提升，增值服务的发展，预计行业总营收仍能维持双 位数的增长。对企业而言，更重要的则是凭借科技系统、增值服务体系等，持续提升市占 率。 板块的大幅调整和市场的质疑 物业管理板块在 2022 年经历了巨大的挑战。按照总成交量排序前 10 的公司，自 2022 年年初至今，平均跌幅达到 58.2%；按年初市值前十大公司，自 2022 年年初至今，平均跌幅达到 52.9%。除了资本市场本身调整的原因，这个初生的板块在业务独立性、发展可 持续性和成长性受到了不同程度的怀疑。 并购价格回落和整合乱象终结 并购市场大幅降温。2022 年迄今，收并购市场大幅降温，但国企参与的收并购金额 却大幅增加。以华润万象为首的国有物企龙头企业开始在收并购市场破冰，并取得了较为 积极的成果，国企在收并购市场中的占比明显增加。 并购对价更加合理。今年以来，由于收并购市场买方意愿降低，估值也随之下降。华 润万象生活收购的三家大型物业管理企业，PE 估值也从年初的 14 倍回落到下半年的 10 倍。一级市场收并购价值明显更加合理。 整合经验更加成熟。2023 年开始，企业进入全面的投后整合期，一些企业可能需要 处理收并购资产中的负面因素，另一些企业可能通过提升被收并购企业的效率和满意度， 实现更高质量的规模增长。 总体来看，2022 年是并购整合的低谷，2023 年行业并购行为可能逐渐从低谷中爬坡， 但以华润万象生活等为代表的并购整合可能初显成效，利润表有望稳步增厚。 地产出险背景下的央国企全面崛起 物业管理行业是存量行业，物业管理服务是刚性付费的服务。物业管理合同永续可持 续，物业管理企业规模和效率都有广阔的提升空间，增值服务可能由广向精，物业管理行 业依然处于产业化初期和头部市占提升的阶段。 央企物管公司既适应了市场化的运营机制，也在过去几年打造了更富市场竞争力的队 伍，更迎来一个良性竞争的时代。而万物云作为国资占大股东地位的混合所有制公司，运 营特征和关联公司信用更类似央国企。 物业管理的本质是什么，万物云的答案是什么 物业的本质是什么，万物云董事长朱保全曾经在 2022 年进行过以此为标题的演讲， 并引发了业内持续的思考。 以下是我们的观点 1、 物业管理不是普通的生活服务行业，而是针对不动产空间，主要是针对不动产的 共有空间的服务业。好的物业管理让不动产增值，且增值服务远大于物管公司的 收入，唯不同客户对“好”没有统一定义。 2、 物业管理一般不是针对单一甲方的服务业，而是制式合同针对多甲方的服务业。 这既使得物业管理公司的服务合同粘性天然强于其他生活服务公司，又使得物业 管理公司的美誉度天然低于一般生活服务公司。 3、 物业管理不是在单一场景、特定时间发生的服务，而是在多样化的场景，以不同 的内容（不仅是四保一服）展开的服务。这增加了合同的粘性，但也增加了客户 投诉的可能。 4、 物业管理行业不是一种流量的入口，业主不是物业管理公司随意贩卖的“流量”。 这既是因为物业管理公司的业主数量普遍偏少（相比互联网平台），又是因为物业 管理公司维护的常常是集体利益，增厚的常常是空间价值，和单个业主的互动并 非高频。物业管理公司要开展的增值服务，如果想要成功，要么和不动产直接相 关，要么和邻里关系直接相关，要么和业主共有部分收益权的行使相关。 5、 物业管理行业不是能依靠资本“烧钱”来构建规模经济优势，持续融资和并购不能“烧”出行业竞争力。并购本身是可行的，但并购是辅助，能力的构建是核心。 6、 物业管理公司的核心挑战是老盘的运维养护资金使用的不规范和不可靠。目前行 业解决老盘盈利问题的主要途径是降低服务品质，次要途径是退盘。如果不降低 服务品质，要么依靠科技赋能，要么依靠法律规范维修资金的使用。 万