房地产轻资产趋势下的REITs创新实务操作与案例.pptVIP

6.2 中信苏宁云创项目——产品简介 注1：为票面价值减去收购当时证券累积已从基础资产现金流中获得分配收益后的净值。 　 A类证券 B类证券 规模 20.85亿元 23.1亿元 期限 18年，每3年开放参与/退出 3+1年 收益特征 固定收益 固定收益 发行利率 6.17% 8.5% 认购门槛 100万元/份 100万元/份 预期评级 AAA AA 付息频率 按季付息 按季付息 还本方式 匹配基础资产日常租金现金流特征，等额本息 一次性还本 开放参与/开放退出安排 产品成立后，每满3个计划年度之日前第60个工作日（含）至第40个工作日（不含），计划投资者有权向计划管理人申请退出专项计划；每满3个计划年度之日前第40个工作日（含）至第7个工作日（不含）可申请参与专项计划 苏宁电器集团优先收购权产品存续前3年内，苏宁电器集团或其指定主体有权随时以“净票面价值” 1收购全部B类证券。权利对价为B类证券规模的29%/年，其中8.5%/年部分需当年支付，剩余部分（三年合计61.5%）于权利期届满时（第3年）一次性支付，若期间苏宁电器集团行使该优先收购权，则相应剩余应付部分可获豁免 提前终止选择权 经计划管理人同意，可于每3年有一次提前清偿结束的机会 产品存续期间，如果产品评级低于AA+，苏宁云商须向产品回购所有权益，提前终止产品 流动性支持机构 苏宁云商集团股份有限公司 * 第二十九页，共四十页。 6.2 中信苏宁云创项目——交易结构 项目公司 股权及剩余债权 私募投资基金 债权 收益权 (20.85亿) 资产支持证券A 资产支持证券B 项目公司 项目公司 ……. (23.1亿) 抵押 本产品组合不同风险偏好投资者的资金，通过嫁接私募基金共同投资优质不动产资产 * 第三十页，共四十页。 6.2 中信苏宁云创项目——退出安排 固定收益产品 项目公司 私募阶段：收购 资产管理 项目公司 …… 债权 × 股权 公募REITs基金 公募阶段：公开发行REITs 私募基金 私募阶段：深交所上市交易 公众投资者 本产品以资产支持专项计划的形式在深交所上市交易，并预计在3年内通过公开发行REITs的方式实现公募上市；B类证券可通过苏宁集团回购、公募上市/市场化方式变现实现退出 * 第三十一页，共四十页。 6.2 中信苏宁云创项目——目标资产优势 AAA租户 本项目所涉及11处物业的主力租户均为苏宁云商（及其相关子公司）。苏宁云商为上市公司，公开市场长期主体评级为AAA级，因此其违约风险极低 由于物业原为苏宁云商的自用商业及办公物业，苏宁云商在物业改造装修上投入巨大，违约可能性极低 核心商圈 稀缺物业 本项目所涉及物业均为苏宁云商在各大中城市核心区位的关键门店，地理位置优越 11家门店所在商圈商业物业年租金增长率为3%，未来现金流稳定 完善的 租约保障 超长期租约：签署20年期不可撤销租约，租约时限完全覆盖产品的存续期 第1-6年租金每年上涨3%，第7年按市场水平重新确定租金，但最低不低于首年租金水平，第13年按市场水平重新确定租金，但最低不低于首年租金水平的135% 违约成本高：如苏宁云商或苏宁电器集团期间撤销租约，除承担违约责任外，同时对后续招租的租金水平低于上述首年1租金水平支付招租补偿金 注1：如撤销租约发生于第13年及以后，则需对后续招租的租金水平低于第13年租金水平支付招租补偿金 * 第三十二页，共四十页。 6.2 中信苏宁云创项目——物业估值情况 物业 资产估值（元） 租金预计增长率 （未来5年） 售价预计增长率 （未来5年） 主力租约租金增长率 （按实际租约） 北京新华西街店 428,000,000 3%~4%/年 3%~9%/年 每年增长3% 北京刘家窑店 379,000,000 3%~4%/年 3%~9%/年 每年增长3% 常州南大街店 302,000,000 2%~3%/年 2%~3%/年 每年增长3% 武汉唐家墩店 330,000,000 2%~5%/年 3%~10%/年 每年增长3% 重庆观音桥店 893,000,000 3%~8%/年 3%~5%/年 每年增长3% 重庆解放碑店 419,000,000 2%~5%/年 2%~5%/年 每年增长3% 昆明小花园店 443,000,000 5%~8%/年 3%~5%/年 每年增长3% 西安金花路店 246,000,000 2%~3%/年 5%~7%/年 每年增长3% 成都春熙路店 590,000,000 3%~6%/年 2%~3.5%/年 每年增长3% 成都万年场店 206,000,000 6%~8%/年 3%~5%/年 每年增长3% 成都西大街店 189,000,000 3%~5%/年 2%~4%/年 每年增长3% 根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司