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波特五力模型分析我国房地产 （一）现有竞争者的竞争能力：（财八 102048838 刘博闻） 波特认为，大部分行业中的企业，相互之间的利益都紧密地交织在一起。作为企业整体 战略一部分的各企业竞争战略，其目标都在于使得自己的企业获得相对于竞争对手的优势， 所以，在实施中就必然会产生冲突与对抗现象，这些冲突与对抗就构成了现有企业之间的竞 争，现有企业之间的竞争常常表现在价格、广告、产品介绍、售后服务等方面，其竞争强度与许多因素有关。 1、我国房地产企业的数量。一般来说很多企业参与竞争的行业，竞争通常很激烈。但在另 一方面，一个行业如果只有几个规模和力量相当的企业，也会有竞争。虽然我国的房地产企 业众多，但是都是由房地产市场上几个巨头垄断着。例如：万科、恒大、保利、万达、绿地、中国海外、绿城、富力、碧桂园、雅居乐。这十个是 2011 年我国房地产前十巨头。 2、行业增长程度。在成长的市场中，企业有相对少的压力去竞争对手那里争夺顾客。房地 产业市场处于成长之中，在争夺顾客方面的压力相对较小。竞争的压力往往来自于楼盘的位 置、环境、设计、物管，当然也有价格。不同收入水平的人对这几个的因素偏好不同，由此来决定自己的选择。 3、高额固定成本。房地产是个特殊的行业，它的“产品”就是固定资产，耗资大，风险大。一般而言，这一点阻止了进入此行业的企业的数量，使得该行业相对其他行业竞争程度小。 4、 区域性。我国的房地产公司所主要运用的地区各有不同。如：万科主要在珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈开发。而恒大则在省会或直辖市开发房地产。所以各地区的竞争 也不太激烈。 综上所述：我国房地产同行之间竞争不厉害。表现为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。 （二）潜在的新进入者威胁：（财八 102048838 刘博闻） 波特认为，潜在竞争者在给行业带来新生产能力、新资源的同时，将希望在已被现有企业瓜分完毕的市场中赢得一席之地，这就有可能会与现有企业发生原材料与市场份额的竞 争，最终导致行业中现有企业盈利水平降低，严重的话还有可能危及这些企业的生存。 首先，房地产的进入与退出的壁垒很高，很难有企业能在短时间内进入房地产市场并且抢占市场。 其次，随着近两年政府对房地产的调控加剧和银行对房地产的银根紧缩，很少有人会再次冒险进入房地产市场。 再者，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。 但是，中国加入WTO 后，外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成 中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平 先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。对我 国房地产发展商构成极大威胁。 综上所述：由于进入的门槛高，产品差异化、资本要求高、政府政策限制，所以国内新进入者威胁小，国外则略大。 （三）替代产品的威胁：（财八 102048838 刘博闻） 两个处于不同行业中的企业，可能会由于所生产的产品互为替代品，从而在它们之间产 生相互竞争行为，这种源自于替代品的竞争会以各种形式影响行业中现有企业的竞争战略。波特认为，替代品价格越低、质量越好、用户转换成本越低，其所能产生的竞争压力就强。而这种来自替代品生产者的竞争压力的强度，可以具体通过考察替代品销售增长率、替代品 厂家生产能力与盈利扩张情况来加以描述。 房地产的住房属于商品房。对于商品房的替代品有政府保障性住房的廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房；还有乡镇的小产权房；单位的公积金住房。 政府的保障性住房对象是低收入者，而且数目不多，地方的腐败现象都难以使其发挥到作用，无法满足住房需求。 更不可能真正威胁到商品房。 小产权房主要问题是购买风险太大。 综上所述：这些替代品的缺陷较大、竞争力弱，很难威胁到商品房。 （四）供应商的议价能力（财七 102048740 黄钧） 从波特五力模型来分析，在中国供应商的议价能力是比较强的。因为在中国的房地产行业中，中小型的开发商有逐渐被吞并的趋势，剩下的那些开发商有雄厚的实力，在他们进行住房的买卖过程中可能只要卖掉 10-20%的房子，他的成本就已经收回了，从住房的交易中他们得到的是暴利。开发商在与政府的博弈中，政府下达的限制购买的政策丝毫没有触及开发商对房地产的垄断，所以开发商不怕限购，因为越限购房子就越稀缺，毕竟限购令总是暂时的，历来房地产的调控总是紧一紧松一松，开发商已经摸透了政府的周期。他们认为只要抗过这个周期，就会迎来报复性的反弹。在这样的社会背景下，房地产供应商对于买主的潜在讨