2023年度房地产行业策略 2023年基调有望更加积极.docxVIP

2023年度房地产行业策略 2023年基调有望更加积极 1. 行业政策：2023 年基调有望更加积极 房地产行业是高度政策导向的行业，从土地供给、融资监管到开发流程、需求调控， 从中央分类指导到地方因城施策，不管是在需求蓬勃向上的过去，还是在拐点之后 走向稳态的未来，对中央政策基调的理解和地方政策执行的跟进，是房地产行业分 析离不开的话题。因此，梳理过去一年的政策，从中窥探政策的意图，对展望 2023 年的房地产行业至关重要。 1.1. 2022 年政策回顾：1-10 月逐步加码，11 月超出预期 顶层设计定位“房住不炒”，同时对防风险、稳民生的关注度不断提升。2021 年 12 月，中央经济工作会议定调，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三 重压力，要坚持“房住不炒”的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，支持商品 房市场更好满足购房者的合理住房需求。随着 3 月开始国内升温，市场下行， 中央政策向“守底线，防风险”，3 月金融委会议提出，房地产企业要及时研究和提 出有力有效的防范化解风险应对方案。年内 4 月和 7 月两次政治局会议和二十大会 议都始终强调要坚持“房住不炒”的定位，其中 429 政治局会议强调支持各地从当 地实际出发完善房地产政策，优化商品房预售资金监管，728 政治局会议强调稳定 房地产市场，因城施策，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 1.1.1. 需求端：四限放松不断升级，提振作用相对有限 今年以来受全国各地影响，经济下行，居民收入预期及购房意愿下滑明显，房 地产市场下行。4-6 月中央调控力度加大，政策出台密集，4 月央行将存款准备金率 由 11.50%调整至 11.25%，5 月央行将 5 年期以上 LPR 由 4.60%调整为 4.45%，加之 下调首套住房商业性贷款利率下限为LPR减20个基点等一系列政策释放鼓励信号。 受停贷事件及影响，8 月央行下调 5 年期以上 LPR 至 4.30%，9 月底中央出台 一系列政策改善居民预期，包括阶段性下调首套住房贷款利率下限、下调首套住房 公积金贷款利率、置换购房阶段性个人所得税退税等。12 月央行再次将存款准备金 率下调至 11.00%。 需求端政策对新房市场销售提振相对有限。年初以来，中央政策的出台更多是基于 过去一到两月统计局公布的房地产市场情况，随后各地方政府在中央统筹安排下各 自出台相应政策，调控政策传导节奏较为缓慢，具有一定的滞后性，且各城市执行 力度不一，个别城市也曾出现政策一日游现象（例如南京购买二手房无需提供购房 证明被叫停），同时伴随各地散发反复，政策并未在形成新房市场合力，对销售 改善提振作用较弱。 1.1.2. 供给端：11 月迎来三箭齐发 2022 年早期供给端政策以并购贷、AMC 纾困为主。上半年出台的供给端政策调动 房企收并购积极性。1 月，银行针对出险房企项目的承债式收购，给优质大型房企 提供相关并购贷款授信，不计入“三道红线”相关指标，例如华润置地与招商银行 展开合作，获得 200 亿收并购融资额度。但由于房企项目债务关系复杂，并购只是 在开发项目合作方之间进行，也有央企收购民企物业资产，开发行业并购实际无实 质性进展。随后 3 月开始多家资产管理公司（AMC）公告参与房企纾困，例如 6 月 浙江省房地产业协会与地方 AMC 浙商资产达成合作协议，初步成立了 100 亿规模 的“并购重组专项资金”。但 AMC 作为商业化机构，对出险房企的纾困作用雷声大， 雨点小，更多在个别项目的纾困有落地。 5 月开始供给端政策有逐步加码迹象，监管意图从保项目开始向保主体方向转变， 推进信用保护工具发债、政策性银行专项借款纾困、中债增进担保发债等工具。5 月 监管机构通过信用保护工具（包括信用违约互换 CDS、信用风险缓释凭证 CRMW） 支持示范性房企发行债券，碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城控股 5 家示范性 房企在该政策支持下完成融资发债，发债总金额合计 39 亿元。8 月央行等监管部门 与部分房企召开会议，指示中债增进公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，8-10 月龙湖、碧桂园、旭辉、新城控股、美的置业、卓越 商管 6 家民营房企通过该方式发行总金额合计 68 亿债券。不管是信用保护工具还 是中债增进担保，由于示范性房企较少，且发债规模较小，融资支持效果有限。8 月 29 日，由央行指导，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出“保交楼” 专项借款，规模达到 2000 亿元，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目。截至 11 月底，“保交楼”专项借款工作已取得阶段性进展，专项借款资金已基本投放至项目， 资金投入带动形成一批实物工作量，有效促进了项目建设交付。 11 月以来，在一行两会推