复合地产的植物性解构.pptxVIP

复合地产的植物性解构会计学第1页/共101页植物的结构叶系干系根系第2页/共101页叶系营养转化与再生植物体干系营养输送根系营养吸收第3页/共101页第4页/共101页从植物的结构上来说，植物对于上水分、碳、氮等各种微量元素的吸收都是靠根系来完成的，这些元素在由根系吸收后，经由干系来输送到植物各处，并最终在叶系通过呼吸作用和光合作用来完成营养物质的转化与植物细胞的再生。 第5页/共101页项目的植物性构造及推广体系第6页/共101页一般的复合型地产项目，基本上包括商业、住宅、办公三种主要物业形态，部分项目还会有酒店、旅游等形态共存。在多种形态共存的情况下，项目要发展和成熟，在其结构上本身就类似于植物的结构与生长规律，即各种形态中必然要分出根系形态、干系形态及叶系形态，这即复合地产的植物性构造。第7页/共101页由于复合地产不是一个独立功能区，所以在广告上面临的问题是：1、形态多，如何确立项目的总体定位和总推广主题？2、写字楼，商业，公寓如何分项确立定位和推广主题？第8页/共101页■把握三角关系 住宅办公商业城市综合体，有利亦有弊，利在商住休闲一体，易形成城市焦点，三股人流汇聚，城市综合体往往因此发展成为一个城市约会地；弊在若引导经营不善，最终成为人流杂脍之地。所以把握相当重要。第9页/共101页我们在哪里？第10页/共101页■ 南市区CBD，城市约会地关上片区距市中心距离约，隶属昆明行政规划官渡辖区范围内，作为昆明房地产市场的重要组成部分，是官渡区的政治、经济、文化中心，交通便利，拥有成熟的各项配套。昆明主要长途汽车站、火车站及机场都在其范围内，区域内拥有大量的旅游产业和相关资源。国际会展中心、区级政府和行政单位的存在，为其奠定了南市区CBD（中央商务区）的基础。顺新·时代广场核心价值体系的深入挖掘第11页/共101页第12页/共101页第一篇：PART 1【如何确立总体定位和总推广主题？】第13页/共101页做为一个综合型建筑体来讲，抛开一切的包装，其最核心的功能还是满足居民生活\消费的需求和能为投资者或经营者带来的财富增值的能力。第14页/共101页因此，明晰我们面对的客群是解决问题的关键所在！投资客（用于出租）买家（需要办公场所的公司）白领阶层为主（在写字楼办公的主力群体）第15页/共101页写字楼的客群第16页/共101页商铺的客群投资客（用于出租）经营者（商铺做生意的人）消费者（终端购物的人群）自住投资公住送礼第17页/共101页公寓的客群第18页/共101页那么，对于这么多复杂的人群，我们需要一个怎样的总体定位和总推广主题？功能定位是很直接告诉市场我们是做什么的？是解决项目物理属性的问题；推广主题是告诉市场我们能为你做什么？是解决项目带来的各方面的价值问题。第19页/共101页总体功能定位生活 · 购物 · 办公复合体做为项目功能定位来讲，应该用最直接的阐述告之消费者我们是什么，我们是做什么的，可以最快的速度让消费者对我们项目有深刻认识，从而达到传播内容的鲜明有效性。第20页/共101页对于推广主题的思考：不管是投资客，还是经营者，还是消费者，不管是为名而来，还是为利而往，还是为一份心情而动。。。凡此种种，我们认为：顺新·时代广场能满足他们所需，而所有这些复杂的关系只为两个字而成立：价值。生活价值情感价值商业价值投资价值… …第21页/共101页总体推广主题创 享 多 元 价 值项目解：明确项目是一个综合功能的地方，是一个提供创造多种价值的平台；市场解：区别于纯住宅，纯商业的地方将项目的多元性展现出来；客群解：满足他们实现自己梦想和价值的地方第22页/共101页在确立了总体定位和总体推广主题后，我们需要对商业，写字楼，公寓部分进行分解，确立各部分的推广主题。第23页/共101页第二篇：PART 2【时代广场写字楼部分定位与推广】第24页/共101页感 观 市 场第25页/共101页昆明写字楼类型和经营方式情况呈以下特点:1, 昆明的写字楼物业类型主要分为有纯写字楼和商住楼两种形式纯写字楼和商住楼比例约为6:4.2, 经营方式上以租售结合的方式占主流,以只租不售的占少数.第26页/共101页昆明写字楼供给情况呈以下特点:1,昆明市写字楼市场呈买方市场的特征,由于市场购买力及供需结构失衡等多种原因,造成市场总量供过于求的现状。2,昆明写字楼存在着产品品质、功能和用途上的局限。昆明市场上存在近三成的商住楼,入驻办公的主要是一些刚刚创业的小型企业以及外地驻昆企业,这些写字楼在功能上一般兼有住家和办公功能,因此存在着产品品质、功能和用途上的局限。第27页/共101页3, 写字楼的用户存在着只租不买或只买不租的两大客户群。购买型客户群往往是对办公概念和办公区域有强烈要求的客户,这类客户认同价格的差异性。租赁型客户则对区域