商业地产策划与定位.pptxVIP

商业定位与策划 第1页，共15页。第一节 商业地产的定位与思考第2页，共15页。问题与思考开发商业地产最重要的是什么？ 地段 交通 人口 经济 竞争 商业地产开发的第一是地段，第二就是定位，地段是静态的，定位是动态的！第3页，共15页。问题与思考什么是商业地产？商业地产与住宅的区别是什么？用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，零售业等等。 1万平方米的商业和20万平方米的住宅哪个开发难度大？第4页，共15页。问题与思考： 不能用做住宅的思路来做商业地产，很多商业就是这样 做死的商业地产开发的误区：一个从非专业到专业的过程；商业地产是一个生产资料，住宅是一个生活资料第5页，共15页。问题与思考：一个住宅做坏了还有办法救，一个商业做死了就很难了 住宅不怕有缺点只要有优点就好，商业不怕有优点，可有缺点就完了 商业是一个渐进的过程，有三次动力传递的过程 商业的缺点随着时间的推移不断的强化，住宅反而会慢慢淡化 第6页，共15页。商业地产的特殊性作为生产资料的商业物业 资产与消费品，住宅是资产吗？客户传递的复杂性 买、卖、租、经营，持续性的推广运营管理的重要性 如SOHO尚都，卖得好，租的可以，经营的不好 厦门的明发，卖得好，招租也好，经营出问题第7页，共15页。商业地产的运作难点商业物业发展的刚性分析 商业的需求是由消费力决定的，由需求决定商业物业市场的脆弱性 每一个环节和细节都很重要，从设计开始到施工， 从交付使用到开业商业物业发展的渐进性 开发建设（销售）——招商——经营，商业是三次动力的传递第8页，共15页。商业地产的运作难点商业物业分布的地域差异 商业最重要的是地段商业物业面积使用的非均质性 商业的空间，有放有收，要舍得留空间商品种类与商业物业发展的制约 商品的种类是由经济的发展和发达程度来决定的， 第9页，共15页。商业地产发展因素分析经济发展状况人群代际变化家庭结构的变化居住形态的变化生活方式的变化第10页，共15页。商业地产与所在城市城市首位度对地产的影响（武汉与长沙)城市经济腹地对商业地产的影响城市发展阶段对商业地产的影响城市规模对商业地产的影响（天津与廊坊）城市空间结构对商业地产的影响城市生活魅力对商业地产的影响（成都与杭州）城市气候因素对商业地产的影响（哈尔滨与三亚）第11页，共15页。商业地产的几种形态传统的商业城市购物中心购物中心的郊区化商业步行街街区式商业主题或专业市场住宅和办公楼底商第12页，共15页。商业地产的几种形态城市购物中心（万达商业广场）郊区购物中心（SM）街区式商业(大宁国际广场）商业步行街（无锡崇安寺步行街）主题商业（重庆女人街、无锡的欧风街）社区商业（北京的方庄、望京）专业市场（东方家园、红星美凯龙）改造的休闲步行街区（上海新天地、成都的宽窄巷子）第13页，共15页。商业地产的几种形态创新的商业模式：旅游休闲模式Outlets模式观光农业发展模式第14页，共15页。案例分析 上海大宁国际商城 Channel1 万达商业广场 上海新天地 成都宽窄巷子第15页，共15页。