资产评估基本方法.pdf

精品 资产评估的基本方法 资产评估基本方法有三种：市场法是通过在现行市场上搜集与待估资产相近 的参照物及其近期交易价格等数据为基础，经过类比对参照物进行差异分析与价 格调整，从而推定待估资产价值的评估方法；成本法是以待估资产现时重置成本 扣除其各项损耗，以此确定待估资产的价值；而收益法则看重未来，是通过估测 待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值，作为评估值。 资产评估的方法有很多，但比较常用的基本方法有市场法、成本法和收益法。 第一节 市场法 一、市场法的概念 市场法又称市场比较法或市价比较法，是利用现行市场上与待估资产同样或 类似的资产 （参照物）的近期交易价格为基础，经过直接比较或类比对参照物进 行异同分析，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定待估资产价值的一种 评估方法。市场法以均衡价值观为理论基础，是一种最简单有效的方法，评估过 程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。 市场法以替代原则为灵魂 ，因为任何一个正常的投资者都不会接受高于相同 用途的替代品的价格，既然是待估资产，就不能高于该资产的市场价，这才符合 市场规律 。在决定是否选择市场法来评估资产价值时，首先要确定它是否具有一 个充分发育活跃的公开市场，其交易环境是否公平、监督机制是否合理等系列条 件 。其次 ，还要看市场上是否具有可 比参照物及与相同的活动 ，是否能够搜集到 相关交易数据。市场法评估的主要步骤包括 ： 1.要有 明确的资产评估对象 ，查找类似的参照物； 精品 精品 2.根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素，并且根据参照物对这些不 同因素进行分析、并调整其价值，得到最初结果； 3.初评结果进行分析，用统计分析或其他方法分析最初结果的合理性。 二、市场法的应用举例 【例3-1】南阳市曹路镇有一待估宗地 G 需要评估，现搜集到与待估宗地条 件类似的于 2011 年进行交易的 6 宗地，具体情况如表 3-1 所示： 表 3-1 类似的宗地交易案例数据 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 土地状况 Ａ 700 4 月 +1% 1.2 +2% Ｂ 689 4 月 +3% 1.4 -2% Ｃ 723 3 月 -2% 1.3 -1% Ｄ 710 5 月 0 1.0 -3% Ｅ 695 6 月 -1% 1.5 +2% Ｆ 680 7 月 0 1.6 +1% Ｇ 7 月 0 1.1 0 2 上表中成交价的单位为：元/m 。该城市 2011 年的地价指数见表 3-2 ： 表 3- ２ 2011 年南阳市地价指数表 时间 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 （月） 指数 100 102 107 109 108 112 108 109 110 108 109