“在建工程转让”常识及税金测算.pdf

“在在建建⼯⼯程程转转让让”常常识识及及税税⾦⾦测测算算 近两年，随着房地产⾏业的持续调控，部分房 因资⾦链紧张不得不将在建⼯程阶段的项⽬对 外转让。 根据第三⽅统计数据，⽬前房地产项⽬并购类交易中，“在建⼯程转让类” （含法拍）占⽐⼤概 20%，“股权转让类”占⽐50%，“⼟地作价投资/分⽴/划转类”占⽐ 20%，其他类(收储再出让，总 分公司，合资建房)5%。 本⽂对“资产交易”模式下的在建⼯程转让进⾏分析，结合案例搭建了测算模板。分为上下两篇推 送。本篇为上篇，主要概述“在建⼯程转让”常识，下篇主要介绍“在建⼯程”涉税测算，过⼏⽇推 送 （⽂末有预览图）。 ⼀、相关定义 1.什么是“在建⼯程”？ 在建⼯程是指取得批准⽴项，拥有合法完整⽤地⼿续，已经取得国⼟证，取得施⼯许可证并正 在施⼯建设的⼯程项⽬。 2.什么是“转让” 朱光磊⽼师说过⼀段绕⼝令:有的地⽅认为转让仅仅是转让，投资不属于转让；很少的⼀些地⽅ 会认为⼟地可以投资，但是不可以转让；有的地⽅认为，净地是可以投资的，却不可以转让； 绝⼤多数地⽅认为净地既不可以转让也不可以投资。 注意，在建⼯程是按项⽬转让，即按⽴项范围转让。若两宗地⼀个⽴项，⼀宗地已开发，⼀宗 地未开发，实操中有些地⽅可以转，有些地⽅认为净地不能转让。 3.什么是“在建⼯程转让” 在建⼯程转让就是在建⼯程所有⼈将其拥有的在建⼯程转让给买受⼈，买受⼈⽀付对价的民事 ⾏为。 “在建⼯程转让”有两种模式，⼀种是项⽬公司的“股权交易”模式，⼀种是“资产转让”模式。 在建⼯程转让的优点：相⽐股权转让⽅案，转让价款可以全额作为未来计算三⼤税种的税基； 另外，⾛股权转让，若标的公司存续期较长，很有可能存在或有负债或者其他风险。 在建⼯程转让的缺点：⼿续相对复杂，周期较长，搞完⼀套下来少则3-4个⽉，慢者⼀年半载， 不但要重新报建，已经销售还要换签合同。很多定位在快销的公司不愿意做。 不过近来，随着⼀⼿地竞争⽇趋激烈，⼀些TOP20的房 也开始关注在建⼯程转让项⽬，竞争 格局出现了新的态势。 ⼆、转让前提 在建⼯程转让前提有两个，⼀个是要满⾜交易双⽅的需求，是商务条款，另⼀个是政府强制要 求的转让前提。分析如下： 1、交易双⽅需求 买⽅希望直接锁定项⽬，并购成本综合下来，⽐招拍挂市场拿地便宜⼀些 （⼟地上⾏⾏情基本 不可能，综合成本能少⼀点，锁定就OK了）。 卖⽅希望能解套，能解决⾃⼰的现⾦流问题，溢价尽量⾼，或者保留⼀部分股份 （这简直是马 斯洛需求层次理论的完美实践）。 笔者曾经碰到过⼀个项⽬，出让⽅确实想卖，签了意向协议后⼜⼀直不断提⾼价格，进⽽提出 希望保留部分权益。经多⽅打听，买家才发现是因为收购对价不能解决买家的整体债务危机， 如果出让了项⽬，卖⽅的很多故事就“讲不圆”，⾯临债务集体追讨。 2、主管部门规定的转让前提 简单说：⼟地出让⾦交清，有国⼟证，⼯程进度达到发改委⽴项批复⾦额的25%以上才能发起 转让审批 （1）以出让⽅式取得⼟地使⽤权的转让条件 《城市房地产管理法》第三⼗九条：”以出让⽅式取得⼟地使⽤权的，转让房地产时，应当符合 下列条件: （⼀）按照出让合同约定已经⽀付全部⼟地使⽤权出让⾦，并取得⼟地使⽤权证书； （⼆）按照出让合同约定进⾏投资开发，属于房屋建设⼯程的，完成开发投资总额的百分之⼆ ⼗五以上，属于成⽚开发⼟地的，形成⼯业⽤地或者其他建设⽤地条件。转让房地产时房屋已 经建成的，还应当持有房屋所有权证书。” 其中，建设规模指实际⽀付⾦额，财务数据为准。 总建设规模=⼯程总投资= 《发改委⽴项批复》⾦额 注意：法拍不受25%投资强度限制。根据最⾼法 《关于适⽤合同法若⼲问题的解释 （⼆）》 （法释[ 2009]5号）第⼗四条， 《城市房地产管理法》25%的规定性质，系“管理性规范”⽽⾮“效 ⼒性规范”。未达到25%属于合同标的物瑕疵，并不直接影响⼟地使⽤权转让合同效⼒。 有的地⽅还要求30%的投资强度，⽐如河南。 另，如果未达到25%，买家还想收购，则在资产转让前买家要提前介⼊，对项⽬进⾏先期投 ⼊，待项⽬达到25%的投资强度时再进⾏交易。 2、以划拨⽅式取得⼟地使⽤权的转让条件 《城市房地产管理法》第四⼗条“以划拨⽅式取得⼟地使⽤权的，转让房地产时，应当按照国务 院规定，报有批准权的⼈民政府审批。有批准权的⼈民政府准予转让的，应当由受让⽅办理⼟ 地使⽤权出让⼿续，并依照国家有关规定缴纳⼟地使⽤权出让⾦。 （国务院令第55号）第四⼗