房地产培训-房价变化趋势与中小开发商经营策略.ppt

▲到相对发达的中小城市投资，投资回收较安全 到相对较发达的中小城市发展，可避开大城市大量建保障房带来的冲击。住房保障推进的重点是大型、特大型城市 第三十页，共四十二页。 ▲调整经营方式，促进企业转型 ?规模稍大的开发商可以考虑向城市运行商转变，使单一的开发活动与城市运营、城市发展结合起来，同时控制土地资源，掌握开发进度（万年基业） ?与知名企业合作，贴牌开发，提高标准化程度和项目声誉，提升产品品质和竞争力（中体奥林匹克） ?拓展融资渠道，提高融资能力，减轻对信贷、私募方式的依赖（万达：通过上一个项目中酒店、购物中心的持有向银行贷款，解决了拿地资金；通过商业联盟共同入住万达广场交的资金，又解决一部分资金——通过上一个项目的资金的循环流转就解决了下一个项目的资本运作问题 ） ?调整投资方向，向商业地产、旅游地产、工业地产等竞争较弱的领域迈进 第三十一页，共四十二页。 ?向更专业化、精细化方向迈进（住宅还是商业地产、旅游地产、工业园区？哪类住宅？万达模式还是万科模式） ?规模较大的公司适度构建产业链，向内部协作要成长、要效益、要影响力（万达） ?培养自己的研发力量，有自己的核心技术或能力（龙湖：设计、园林，这就是龙湖的一个研发模式 ?持有优质物业，寻求可持续发展，提升抗震能力（万达与万科的比较） ?逆势操作，降低损失（“现金为王”思维的错误，李嘉诚、万达最近的举动） 第三十二页，共四十二页。 ▲与有创新精神的金融机构合作，降低资金占用水平 ?引入金融服务企业，提高经营水平和竞争力 ●“互利合作、优势互补、资源共享、共赢发展”要成为开发商经营的实实在在理念。 ●住房按揭贷款服务的传统模式将渐遭抛弃，一种新的住房按揭贷款“置业担保”模式已经萌芽。 （1）参与方：开发商、担保公司、银行、贷款购房人 （2）各方定位—— 开发商：住房产品提供者 担保公司：金融服务提供者、阶段性担保风险承担者 第三十三页，共四十二页。 银行：资金提供者、金融服务提供者 贷款购房人：住房产品购买者、金融服务需求者 （3）实践结果：开发商将非核心、无盈利业务进行转嫁和外包，集中财力、人力、物力从事地产开发业务（核心业务），增强了开发商的核心竞争力，降低了成本、提高了收益。 （4）新模式特点： ——对房地产商的好处： 担保风险转移，无须承担担保责任。 资金压力转移，无须占用自有资金。 服务成本转移，节省大量人力物力。 ——对贷款购房者的好处： 第三十四页，共四十二页。 对购房人而言，拥有全款购房的议价权，一般情况下能享受到总房价1—3%的价格优惠。 专业担保公司为客户提供贷款“一条龙”服务，具有专业性强、效率高、服务好、贷款门槛低等特点，客户省心省力。 ——对银行的好处： 专业规范的担保公司较开发商而言具有更强的贷后管理和风险控制能力，进一步保证了信贷资产安全。 ?与中小商业银行合作，争取对持有性物业的中长期贷款 第三十五页，共四十二页。 ▲提前进入一些城市建设的新区谋求发展 花大力气搜集城市规划变动信息，特别是新区建设信息，提前进入，与政府通过合同约定好，相对长期地持有土地，获取巨额土地升值回报。 第三十六页，共四十二页。 ▲到海外寻求发展空间 一些发达国家的老街区面临改造（如美国的休斯顿市中心国际区重建计划），国外大公司不感兴趣，劳动力成本也高；还有些发展中国家也处于城市化初期，也有一些机会(蒙古)。 第三十七页，共四十二页。  房价变化趋势与中小开发商经营策略调整 第一页，共四十二页。 ▲数据验证（成都1） 此图为成都2008年2月18日至2009年6月7日一手商品房成交面积变化，交易量此前出现恢复迹象但随后受到震灾影响。 第二页，共四十二页。 ▲数据验证（成都2） 成都市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套数：一手房交易量呈恢复迹象但随后受到震灾影响，二手房市场表现不好。 第三页，共四十二页。 ▲数据验证（南京1） 此图为南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交面积变化，交易量明显恢复。 第四页，共四十二页。 ▲数据验证（南京2） 此图为南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套数变化，交易量出现恢复迹象。 第五页，共四十二页。 ?房地产仍有发展空间，但最好的日子结束了▲短期供应增长率不高，但需求面临调整压力 2006年以来商品房投资指标增幅变化（目前已经上挑） 第六页，共四十二页。 如图表所示：09年7月1日期房和现房住宅库存总量已与08年5月水平基本持平。 第七页，共四十二页。