市场开发策略及竟争策略.pdfVIP

1、问题的提出 战略需要有产品的支撑，战略需要通过产品来表现，战略需要 通过产品来完成。为了达到树立项目品牌、成就企业品牌，猎取长 期利润，这一企业战略目标，关于 N8 地块的开发策略，就必须考 虑以下几个问题：  如何定位产品，以区分于中心区的其他楼盘，规避、弱化竞争 风险。 按照中心区的规划，整个中心区的总建筑面积将达到 600—700 万平方米，其中商品住宅的总建筑面积将达到 300 万平方米以上， 商品住宅的个案数量将超过二十个，这些个案将在以后五年内逐渐 上市，如此大的开发数量、销售面积，要顺利消化，必须有超常规 的开发思路，以及独特的产品定位，各个楼盘应有相应的错位经营， 幸免同质竞争，共同托起市场。如何错位经营就成为摆在各个企业 面前的难题。  如何整合周边资源，以达成项目唯一性、排他性和权威性？ 从宝安消费者调查来看，买家的关注点要紧集中于生活、居家 两个方面，因此如何服务业主的生活居家要求是以后工作的重点。 1 / 22 这不仅需要自身的努力，还需要整合周边的生活资源。依照中心区 规划，项目周边区域是整个宝安中心区配套最完善的区域，拥有学 校、医院、地铁、游艇码头、关口、道路交通、商业中心等众多的 生活、娱乐、商业资源，如何将项目周边的资源整合，形成楼盘唯 一性、排他性、权威性的卖点，是本案成功的关键，也是本案打造 项目品牌的关键。这些资源的整合必须以满足居家要求，完善业主 生活需要，打造项目卖点为目标，合理高效、优质完善。  如何确定产品价位，在保持竞争力的前提下，猎取项目的长期 利润？ 房地产销售最要紧的确实是卖性价 比，合理的性能价格比是项 目成功的前提。在高效的资源整合基础上，价位的确定要紧以企业 的要求有关系，关于本项目来讲，产品价位与以下几个因素有直接 的关系：企业的利润要求、产品成本、竞争者价格、市场引爆的效 果、客户心理价位。最终产品的价位是这几个因素互相平衡的结果。  项目品牌与企业品牌如何转化？ 项目是企业品牌的基础，离开项目谈企业品牌是空中楼阁、是 不着实际的空谈，项目品牌与企业品牌相辅相成，两者正如自行车 2 / 22 的两个车轮，企业品牌是方向，项目品牌是动力。在现今黑马频出 的时代，企业要想获得超常规进展，必须依托项目品牌的成功，星 河湾、蔚蓝海岸等企业走的差不多上如此一个途径。 项目品牌与企业品牌的转化是比较关键的因素，专门多企业都 无法解决好这一难题，比如卓越集团，益田地产等，在以后的项目 推广中这是一个需要重点关注的内容。  如何吸引关内的客户购房，形成本项目重要的客户群？ 项目虽处于宝安，但良好的交通条件——地铁、公交、道路系 统以及关口使得项目的阻碍力却跨越关内、关外两界。能够吸引众 多的关内客户购房，而本项目较大的体量也决定了仅仅依靠关外客 户是不足以支撑的，必须有大量的关内客户补充才能获得成功。 要吸引关内客户购房，就必须找准关内客户的兴奋点，极力渲 染。这一兴奋点是什么？价格？交通？产品？依旧教育？这需要准 确把握。 2、企业的战略选择 （1 ）战略选择之一——在以后三、五年内，进展成为宝安一流的、 在特区有阻碍的优秀房地产企业。 3 / 22 从 2001 年起，房地产业开始走入品牌全国化的时期，最大的特 点是大企业成就大品牌，目前房地产企业第一轮的全国化扩张差不 多结束，沉淀出几个全国性的品牌，比如万科、中海、珠江等；通 过几年的调整，第二轮的品牌扩张差不多逐渐拉开帷幕，其特点是 “黑马频出，时代造英雄”，项目品牌成为品牌扩张的急先锋。 在地产企业品牌全国化的热潮下，以泰华、鸿荣源为代表的宝 安地产企业已不满足于宝安区域市场，谋求进一步的进展，第一步 确实是进军特区市场，其共同的特点确实是在绝版地段，以高档次 的物业成就企业的品牌。进关伊始就以拍卖时的高姿态轰动特区， 打响了企业的知名度。而宝安本地的一些中下地产也在寻求突破， 那个模式将不同于本地三大主流地产商走的路，这些中小房地产企 业将顺应市场的变化、行业的变化、以及经济环境的变化，立足于 地块的特性和优势，依照自身的资源和素养，因时、因地、因人， 走出一条个性化的道路。表现在项目开发中即以项目品牌提升企业 实力，打响企业品牌，比如桃源居-