房地产经纪理论与实务-张秀智-第十一章.pptxVIP

房地产经纪理论与实务;第十一章 中国台湾地区房地产经纪行业;本章重点问题;;;台湾地区房地产经纪行业发展可分为三个主要时期。;;1.买卖移转栋数之变化 在不动产经纪业市场规模方面，近年来，台湾地区住房市场总量总体下降，不动产经纪业市场规模也在不断缩小 （见图11-1）。房屋买卖移转栋数到２００６年达到高峰，为４５万栋，随着 “豪宅税”以及 “房地合一税”的实施，２０１７年移转栋数仅为26.6万栋 （见 表11-1）。;;;2.买卖房屋市场总规模之变化 台湾地区自2013年开始实施房屋买卖实价登记制度，根据实价登记资料计算房屋市场规模，2013年尚有2.75万亿新台币的规模，到了2017年仅剩1.95万亿新台币，住房市场景气循环对不动产经纪业市场规模的影响较大。图11-2显示了台湾地区房屋市场总规模变化情况。;;3.房地产经纪业品牌 台湾地区第一家合法的不动产经纪业企业 （房屋中介公司）为太平洋房屋，目前则是由信义集团、永庆房产集团两家企业独占市场。信义集团旗下有信义房屋、住商不动产、大家房屋三大品牌，其中信义房屋采用直营模式经营，住商不动产与大家房屋采用加盟模式经营；永庆房产集团旗下有永庆不动产、巢氏及台庆不动产三大品牌，三者均采用加盟模式经营。太平洋房屋则于２０１８年转型以代销市场为主。企业及从业人员数量的历史变化，也反映出各个时期以及各个城市住房交易的特征与服务需求变化。;1.直营与加盟情况 截至2018年9月，台湾地区执业的不动产经纪企业共计6412家，其中，采直营模式的有4374家，采加盟模式的有2038家，说明直营的经营方式比加盟模式更受欢迎。营业项目中，高比例地从事中介业务的企业达到4241家，只从事代销业务的企业为594家，比例相对较低，这说明了二手市场交易比起新房交易更为活跃。;2.县市概况 执业的不动产经纪企业主要集中在六个直辖市中，首先以台中市总量最多，反映出台中市位于台湾中部的区位优势，成为北部及南部投资客对外投资的主要城市。其次是台湾人口最为密集的台北市及新北市，大量的不动产经纪企业为大量居住人口提供住房交易服务。桃园市排名第四，是近年来中南部人口大量移入的移民城市。台南市和高雄市是六都之中人口持续外流的城市，不动产经纪企业也相对较少 （见图11-3）。;2.县市概况 ;3.历年变动 不动产经纪企业数从２０１１年开始大幅增加，这段时期台湾地区的房价不断上升，交易量持续扩大，对不动产经纪服务的需求增大，并在２０１４年达到最高点，为 ６８６５ 家 （见图11-4）。随着交易量的下滑，企业数量也不断下滑。 ２０１４年之后，不动产经纪企业数量逐渐下降，２０１８年回到２０１３年时的水平，然而２０１８年时的买卖移转栋数却已回到２００１年时的水平。在市场繁荣时，经纪业发展壮大，在房地产交易量下滑时，经纪业企业数量却未相应下滑，说明台湾地区不动产经纪业投入市场的弹性较大，但退出市场的弹性较小。;3.历年变动 ;台湾地区不动产经纪业所聘人员包括不动产经纪人及不动产经纪营业员两类，经纪人系经过台湾当局考试合格方能取得执业资格，且依法负签章之义务，且坊间每家房仲业者必须具备专任经纪人一名，营业处所经纪营业员数每逾２０名时，应增设经纪人一人。;;本节将介绍台湾地区不动产经纪业基本规范，并讨论行业资格、从业人员相关法律和其他有关法律规范。;１９９９年公布的 “不动产经纪业管理条例”是台湾地区不动产经纪业管理最基本之法条，“条例”第一条即开宗明义地表明其目的：“为管理不动产经纪业，建立不动产交易秩序，保障交易者权益，促进不动产交易市场健全发展，特制定本条例”。经纪业之管理，依该条例之规定；该条例未规定者，适用其他有关法律之规定，因此后续又颁发其他相关法令以形成完整配套。;经营经纪业者，应向当局申请许可后，依法办理公司或商业登记；其经营境外不动产中介或代销业务者，应以公司型态组织依法办理登记为限。前项申请许可之事项及其应备文件，由台湾当局定之。经纪业分设营业处所，应向市或县政府申请备查。;基于 “条例”第三章中关于经纪人员之相关及补充法律，台湾地区不动产经纪业主要从业人员包括不动产经纪人及不动产经纪营业员。;“条例”的设计，必须配合既定的相关法令。举例来说，在公司登记以及纠纷处理方面，经纪业必须依照 “条例”以及 “公司法”、“商业登记法”的配套，通过 “登记”管理经纪业；“公平交易委员会”也常引用 “公平交易法”对经纪业加以处分，而 “消费者保护法”规范无过失责任、定型化契约以及广告内容。各项法律的搭配使得 “条例”更加完备。;总的来说，“不动产经纪业管理条例”“公平交易法”“消费者保护法”“不动产中介经纪伦理规范”“代销业伦理规范”“全联会章程”建构起消费者纠纷处理程序的六大防护网，规范了房地产经纪行业与公会行为，也为消费者争取