东吴证券：代建行业系列报告（一）-代建行业的前世今生与星辰大海.pdfVIP

证券研究报告·行业深度报告 ·房地产服务 代建行业系列报告（一） 代建行业的前世今生与星辰大海 2023 年03 月10 日 增持 （首次） 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 [Table_Tag] fangcq@ [Table_Summary] 投资要点 证券分析师 肖畅 ◼ 代建行业发展历程及模式演变：我国的代建行业可以通过政策与模式的 执业证书：S0600523020003 演变进而划分为三个阶段：（1 ）地方探索及政策试点（1993-2003 年）： xiaoc@ 最早以厦门等地地方政府提倡的政府代建为主，2002 年，国家开始组织 研究助理 白学松 有关部门对“政府投资项目管理方式改革”进行研究；此后多地进行试 执业证书：S0600121050013 点 （2 ）政策鼓励与全国化发展（2004-2015 年）：经历国家对投资体制 的多轮改革，代建模式在政策上受到鼓励并在全国范围内全面铺开；（3 ） baixs@ 政策完善与模式化创新（2016 年-至今）：得益于我国城镇化率的不断攀 升及地产投资额的上涨，以市场化房企为参与主体的商业代建蓬勃发 行业走势 展；随后，资本代建与代建上下游衍生模式也应运而生。在模式上，经 房地产服务 沪深300 历了以政府代建为主到代建平台化的模式转变，分为代建1.0 至代建4.0 24% 模式，中间经历商业代建与资本代建的不断扩充，目前已形成以商业代 19% 14% 建与政府代建为主，资本代建与上下游衍生服务作为补充的行业类别。 9% 4% -1% ◼ 业务模式剖析：代建业务模式众多，目前没有统一的分类标准，按照委 -6% -11% 托方类型来看可以分为以中小房企为委托方的商业代建、以政府及企事 -16% -21% 业单位为委托方的政府代建、以金融机构为委托方的资方代建以及围绕 2022/3/10 2022/7/9 2022/11/7 2023/3/8 代建相关的衍生服务；而在商业代建领域，可以根据收费模式与代建方 是否出资入股进一步划分为纯服务费代建、配资代建与股权式代建。目 相关研究 前政府代建随着保障性租赁住房与城市