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认购书解除纠纷律师 如何区分预约合同和正式买卖合同--第1页 白云区认购书解除纠纷律师 如何区分预约合同和正式买卖合同 如何区分是商品房预约合同还是正式买卖合同？ 根本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、 交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认 定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，那么应认 定为预约合同。但实践中，有时候还是很不好区分，这就需要律师据 理力争。如下面这个案件，一审法官认为是预约合同，二审法官认为 是本约合同并进行了改判。 判决书节选： 本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：案涉合同的性质及效 力认定。 关于案涉合同的性质及效力认定问题。第一、对于合同是否成立 的审查，《最z高人民法院关于适用假设干问题的解释〔二〕》第一条 之规定：〞〞据此可知，合同成立与否取决于是否存在缔约当事人以 及当事人之间是否形成一致意见，即合同成立的一般要件是：有两个 以上的当事人；当事人形成合意：标的、数量等合同的必要条款具体 确定。本案中，案涉合同中具备了买卖双方当事人就争议房屋以成交 价600万元，并于卖方收齐全部楼款当日交付房屋的的合意，因此， 认购书解除纠纷律师 如何区分预约合同和正式买卖合同--第1页 认购书解除纠纷律师 如何区分预约合同和正式买卖合同--第2页 该合同具备了当事人以及合同主要条款明确具体的成立要件，原审法 院认定合同尚未成立欠妥，本院予以纠正。 第二、对于合同性质及效力的审查，《最z高人民法院关于审理买 卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认 购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一 定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求 其承当预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的， 人民法院应予支持。〞据此，预约合同的预约标的应当是在一定期限 内签订本约合同，现双方订立的《房地产买卖〔居间合同〕》中并无 约定双方在将来一定期限内订立正式合同的意思表示，且该合同已经 具备了买卖合同的主要内容，因此案涉合同的性质为本约合同。杜某 提出该合同为预约合同的理由，缺乏法律依据，本院不予采信。 认购书解除纠纷律师 如何区分预约合同和正式买卖合同--第2页