房地产估价（第三版）曲卫东-第4章 房地产利率和资本化率.pptxVIP

房 地 产 估 价 （第三版） 曲卫东 叶剑平 编著 第4章 房地产利率 和资本化率关键术语 房地产资本化率　　房地产利率　　房地产净收益　　 房地产交易价值 牛顿迭代计算房地产估价（第三版） 普通高等教育 “十一五”国家级规划教材 21世纪房地产系列教材 CONTENTS目录研究房地产利率和资本化率的必要性对房地产资本化率和房地产利率内涵与本质的认识美国关于资本化率构成与资本返还的观点资本化率的分类资本化率的影响因素资本化率求取方法房地产利率求取方法牛顿迭代计算求解房地产利率房地产估价（第三版） 普通高等教育 “十一五”国家级规划教材 21世纪房地产系列教材 研究房地产利率和资本化率的必要性房地产估价（第三版） 普通高等教育 “十一五”国家级规划教材 21世纪房地产系列教材 在我国目前估价理论还不成熟、实务操作非常混乱的背景下，对收益法中资本化率概念的理解和研究运用是十分必要的。 运用收益法评估房地产时，房地产利率或资本化率的选取对评估结果起着重要的影响作用。 我们有必要回顾和归纳国内外有关房地产利率和资本化率的主要观点和求取方法,并借鉴国外关于房地产利率的概念，希望从中得到启示，以利于我国尽早建立起标准化的估价方法体系，提高我国房地产估价的服务质量。 对房地产资本化率和房地产利率内涵与本质的认识房地产估价（第三版） 普通高等教育 “十一五”国家级规划教材 21世纪房地产系列教材４.２.１ 国外有关资本化率的概念４.２.２ 国内有关资本化率的内涵认识资本化率是将一项投资的净收益折现以确定该投资在估价时点的价格的投资收益率 资本化率是反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数资本化是将房地产未来年净现金流转化为现在价值的过程，资本化率是这一转化过程的百分率４.２.３ 国内关于资本化率本质的观点 资本化率实际上是一种资本投资的收益率。 资本化率的本质不能简单地界定为资本投资的收益。 房地产估价中的资本化率就是投资房地产的收益率，等同于投资房地产具有相同风险水平的行业的资本收益率。 资本化率实际上是投资者所投资房地产行业不同类型物业的基准收益率或最低期望收益率。 对房地产资本化率和房地产利率内涵与本质的认识房地产估价（第三版） 普通高等教育 “十一五”国家级规划教材 21世纪房地产系列教材 资本化率与最低期望收益率在性质上属同一范畴，但这并不是说资本化率就是某项投资的期望收益率。４.２.４ 房地产利率的内涵和本质 如果说房地产资本化率反映了不同类型房地产在不同区位、环境和其他条件下的收益与价值之间的关系，资本化率是因房地产类型不同、区位不同、环境不同而不同的 “个体”指标数据，那么房地产利率就是能够反映某种类型房地产在一定时期的平均化的资本和收益之间关系的 “群体”指标。房地产利率反映的是一定区域范围内的同一种类型房地产的平均化的收益能力，是平均化的代表性指标。 房地产利率可以反映房地产市场的发展变化规律，反映房地产经济的发展特点，是从事房地产市场研究不可缺少的重要指标之一。房地产利率是个平均化的指标，而房地产资本化率是个单一性的指标。房地产利率反映了房地产资本的价值。 美国关于资本化率构成与资本返还的观点房地产估价（第三版） 普通高等教育 “十一五”国家级规划教材 21世纪房地产系列教材４.３.１ 观点之一 资本化率的两个基本组成部分是资本返还率和房地产利息率。４.３.２ 观点之二 １.延期消费补偿 ２.通货膨胀补偿 ３.风险补偿 ４.投资回收补偿 资本化率的分类房地产估价（第三版） 普通高等教育 “十一五”国家级规划教材 21世纪房地产系列教材 房地产资本化率与房地产收益之间息息相关，是房地产收益与房地产价值之间的纽带。因此，对资本化率进行分类需要从收益类型和特点出发。 房地产资本化率可以根据不同的收益流量，从不同的实体成分或产权权益成分中求取各成分比率，估价计算过程中应注意不同类型的资本化率与其成分的匹配问题。收益流量和资本化率的对应关系如图４-３所示。 资本化率的影响因素房地产估价