康桥水都社区商业中心招商方案.pdfVIP

康桥水都社区商业中心招商方案 1．基本情况与核心思路2 1．1 项目基本情况2 感谢阅读 1．2 社区商业中心运作思路3 感谢阅读 2．周边商业市场调查4 谢谢阅读 2．1 周边现存商业分布4 精品文档放心下载 2．2 现存商业格局对本项目影响5 感谢阅读 2．3 人口流动示意7 谢谢阅读 2．4 案例分析——万科四季花城9 感谢阅读 3．项目成长性分析11 精品文档放心下载 3．1 人口导入成长性分析11 谢谢阅读 3．2 住户对商业需求的渐进性分析12 精品文档放心下载 3．3 商业成长性前景规划13 精品文档放心下载 4．综合运作计划15 精品文档放心下载 4．1 初始业态建议及分布15 精品文档放心下载 4．1．1 业态建议考量重点15精品文档放心下载 4．1．2 初始业态建议及分布16谢谢阅读 4．2 综合运作计划20 谢谢阅读 4．2．1 招商策略20 谢谢阅读 4．2．2 现场区隔与包装宣传21 精品文档放心下载 4．2．3 业态成长时间表22 精品文档放心下载 5．租金及免租金建议23 精品文档放心下载 5．1 租金建议23 感谢阅读 5．2 免租金建议24 谢谢阅读 6．现金流量分析25 精品文档放心下载 7．招商前工作计划26 感谢阅读 1 1．基本情况与核心思路 1．1 项目基本情况 项目开发进程 人口导入时间进程 1 期 2C 2A/2B 2D 2F/2G 总计 户数 1591 286 630 1720 1042 5269 感谢阅读 户均人口 2.5 1.5 2.8 1.7 2.5 2.22044 谢谢阅读 预期导入人口 3977.5 429 1764 2924 2605 11699.5感谢阅读 2007年8 2007 年 2008年6 2008 年 预计交付时间 已交付 月 12 月 月 12 月 从上表情况来看，本项目在06 年8 月左右就应该有较大的人口入住水平，精品文档放心下载 2 而排除掉设计装修等时间因素，第一期交付后应导入人口3900 人左右，但是从精品文档放心下载 目前实际人口导入情况来看，仅仅达到 30％左右，这样的入住水平不仅给物业谢谢阅读 管理带来了一定问题，同时更影响了项目后期销售。 据我司实地调查情况，目前人口入住率低下的主要原因为 交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离； 配套不齐全，实际居住有较大困难； 由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际问题，开发商提出希精品文档放心下载 望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。 1．2 社区商业中心运作思路 首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入精品文档放心下载 住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住率，而人口入住率感谢阅读 的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开谢谢阅读 启这一良性循环的起头。 其次，准确的设定何种形式的商业配套进入本项目的商业中心，使其配合感谢阅读 社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件。感谢阅读 然后，考虑到本项目自身目前处于一个高速成长的阶段，因此其内部的商感谢阅读 业组成也必须配合到项目内部人口增长，具有一定的成长性，能够事先预判未来谢谢阅读 商业组合的形态，在早期的商业布置中就做好预留。 最后，社区商业中心的运作，目的主要是提高社区的人口入住率，因此，感谢阅读 我司认为，实际