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别墅的基础知识 一、什么是别墅？ 大家认为只要有楼上楼下，有楼梯，只要是面积能够大一些，只要是能够房间多一点，只要是能够有花园，那么它就是别墅了！ 中國最早的別墅是叫別業，所謂別的意思就是第二。在國外第一居所的房子叫做Ｈｏｕｓ ｅ，第二居所叫Ｖｉｌｌａ。 Ｖｉｌｌａ最早出現在中國時，經常翻譯成三種，有的時候叫別墅，有的時候叫莊園，有時還叫城堡，不管怎麼翻譯這個東西都是國外獨立莊園生活的代稱。當別墅多起來的時候，一個莊園和另外一個莊園聯起來就成了莊園區，這是我們現在別墅區的原形。 二、别墅的概念 别墅，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是VILLA。 如 何 区 分 VILLA 和 HOUSE 呢 ？ VILLA 是 SECOND HOME，即第二居所HOUSE 则是第一居所，是一个家 事实上，国内所说的别墅大多为HOUSE 在现代建筑而言，别墅通常表现为欧式风格的建筑，容积率低，景观优美，一般都是傍山依水。 别墅与其说是一种建筑类型，不如说是一种生活方式，是对居住品质的高要求、对生活高品味的体现。 别墅是个性化的，是一種帶有詩意的住宅，它代表著人類的某種理想。 三、为什么会出现别墅？ 别墅的出现最早只是为了满足当时一些久居国内的外籍人士和华侨人士对居住生活的一种需求。 随着经济的发展，有经济能力和需求高品味的人士越来越多，带动了国内整个别墅市场的发展，揭开了别墅市场发展的序幕。 四、中国别墅的发展历程 第一次出现别墅热销现象是在 91 年至 93 年 93 年下半年国务院下发关限制别墅建设等文件，直到97 年中国别墅市场一直在低谷徘徊。 1998 年国家在土地政策方面的松动以及出现的一系列利好消息，如：停止福利分房，央行 开始向购买别墅的个人发放高达 80 万元的贷款以及国内各大城市经济的回暖，一批以经济型别墅为主的内销别墅项目的兴起，再一次点燃了国内别墅市场的烈火。 五、发展历程 2000 年起，北京、上海、广东三地的别墅项目全面开花，这在很大程度上刺激了中国的别墅市场，从意识形态和建造水平上来讲接近国际水平，它们的发展方向引领着国内整个别墅市场的发展趋势。广东别墅，主要集中在深圳（占 47．7％，）、广州（43％）等地。，截至 2002年底，深圳在售的别墅项目共有 1000 多个，总建筑面积为 38 万平方米。 进入新世纪，京沪粤三地启动了众多有影响力的别墅新项目，市场反映极为强烈，国内的整个别墅市场一时间风起云涌，2002 年发展到了高潮，被称为“别墅年”。而经过七、八年沉淀的别墅消费层，也在这一时期表现出了极大的关注和极高的购买热。 发展与机遇 2003 年 9 月 18 日，建设部发文停止别墅用地的审批。 国土资源部《关于加强城市建设用地审查报批工作的有关问题的通知》，“报批的房地产开发用地应主要用于普通商品住房、经济适用住房、危旧房改造和城市基础设施建设中拆迁安置用房等建设；严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地。” 六、别墅的特征 稀缺性 独占性 舒适性 个人性 七、别墅的分类-建筑类型 独立别墅 TOWNHOUSE 叠加式别墅 其他类型别墅 独栋别墅 独栋别墅（独立别墅）是一个独立的住宅单元，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。 独立别墅的标准 独立住宅，独门独户、有天有地，带有花园、车库（花园面积一般不少于100 ㎡ ），但同时注重家庭的私密性；面积为250 平米以上，在功能分布上注重舒适性及享受性 、齐全性（如设双主人套房、带视听室、娱乐室等），可满足三口至五口之家高品质居住；社区及周边景观优美，一般需要具备自然景观支持，体现一种人与自然的溶合； 联排别墅－TOWNHOUSE TOWNHOUSE” 称为联排别墅、组合别墅或独联体别墅，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，现在在欧洲国家非常普及；由几幢甚至十几幢小于3 层的低层住宅并联组成。 TOWNHOUSE 的分类 联排 三联排 四联排 六联排 * … TOWNHOUSE 的标准 面积一般在 130-250 ㎡之间，有天有地，有独立的花园、车库（面积一般在 50-70 ㎡之间）； 一般位于城市边缘地带，车程 5 至 30 分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利； 在空间及环境上虽然不如独立别墅舒适，但在功能上与独立别墅相近； TOWNHOUSE 的标准 不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境；社区容积率一般不超过0．6，社区规 划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。 因位处郊区，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备；社区的物业服务要突出优质、贴心、到位，应营造出文化氛 围以满足客户精神生活的需求。 * 叠加式别墅 叠加式别墅，就是把郊区独