国内知名产业园运营模式.pdfVIP

精品 联东U谷产业园运营模式 2014-03-06道略园区研究 最早进入产业园区，抓住政府与企业需求，“先产业，后地产”；专注微笑曲 10 线的两端，只做园区规划与营销，设计可复制的模式，精耕 年，积聚规模优势。 房地产行业的商业模式相差不大，大体上都是拿地、建房、卖房。在房产行业 火热的时候，造就了万科、万达等有代表性的开发商，它们分别代表了住宅地产、 10 商业地产的模式。联东 年前进入房地产业，选择了一条不一样的路径：做产业 园区开发。 产业园区是一个必须耐得住寂寞的行业，因为它的投资规模大、投资周期长， 我们在这个行业里坚守了十年。我们很庆幸当初在众多选择中，选择了这一条路， 13 在房地产调控、经济低迷的外部环境下，我们还能保持高增长。目前全国有 座 2013 40 产业园在运营， 年会集中爆发，共有 座产业园投产。 感谢下载载 精品 不论万科还是万达，不论他们的商业模式设计如何不同，有三点是共通的：第 一，述求明晰，也就是要为目标客户解决什么问题是非常清晰的；第二，产品聚焦， 这能够让商业模式连续拷贝，可以做到跨区域扩张；第三内部资源可以很好地配合， U 集中使用。而在这三点上，联东也探索了一些经验，我们用“ 模式”来运营产业 园区。 为“政府+企业”解决后顾之忧 我们的目标客户非常清晰，就是政府和企业，这是由产业园区的性质决定的。 在中国，主导产业发展的是政府，因为土地资源在政府手里。地方政府最关心 什么问题呢？第一是土地集约利用；第二是税收，辖区内企业能否带来长期稳定的 税收；第三是模式问题，产业规划能否把企业高密度集合在一起，产生聚合效应； 第四个退出机制，中国的企业生命周期很短，一定要保证产业能够持续流动起来， 持续产出；第五是快速见效，因为政府领导是有任期的，希望任期内迅速把事情做 出成效。 而企业客户有什么需求呢？第一，企业客户选址关心效率和成本，从投产，运 营，配套，必须让运营成本降下来。第二，要能够提高品牌形象，在哪里办公就代 表是什么档次。第三，要有投资价值，很多企业都购置自己的物业，只要产生购买， 就带有投资行为。 全方位分析了客户需求后，就形成了我们的价值主张：为入驻企业打造舒适、 高效的运营平台，帮助企业提升品牌形象，降低综合运营成本，实现高效率、低成 感谢下载载 精品 本的发展；为政府打造产业平台，节约利用土地资源，创造更多的税收和就业，协 助地区产业集聚和升级，提升区域综合价值。 基于此，我们对入驻企业有些硬性要求，比如必须注册在当地，必须在当地交 税；在产业园定位上也遵循当地的产业导向原则。最重要的一点是，我们保证财务 上达到税收投资的强度，实现跟政府的承诺。否则，短期内圈了地，未来三五年之 内也肯定会出现问题。 产品思维：先产业，后地产 施振荣先生有个著名的微笑曲线理论：在产业链中，附加值更多体现在两端， 研发设计和营销，处于中间环节的生产附加值最低。这一理论在产业园区行业同样 适用。 2003年，我们从建筑模板领域进入房地产开始了产业园区的摸索，积累了一 2005 4 些经验后， 年 月，我们成立了北京联东金桥置业有限责任公司，开始建设 U 联东 谷•北京金桥产业园项目。那时候，我们确定了一个思路：围绕微笑曲线的 两端，主要做产业链前端的园区规划设计和后端的营销招商，以产业为依托，地产 为载体，实现土地的整体开发与运营。 产