世邦魏理仕2011年4月北京万达项目投资测算.pptVIP

消费者研究 燕莎区域消费者 去百货或购物中心的频率大多数为每月一至二次，消费地点以就近的燕莎区域为主，在该类消费场所消费的种类以服装服饰、化妆品为主，平均每次消费1700元左右。 去超市及大卖场的频率大多数为每周一至三次，基本前往就近国展家乐福，以购买食品、生鲜、日用品等生活必需品为主，平均每次消费270元左右。 外出就餐频率大多数为每周一至三次，多数前往三元桥区域，单次人均消费80元左右。 去休闲娱乐场所频率大多数为每月一至四次，消费地分散，无明显方位，以电影院、KTV和健身为主，单次消费290元左右。 近一半的受访者对蓟门桥区域是否缺乏综合性消费场所表示不知道，如有则期望购物、餐饮、娱乐、超市等各类业态齐备，前往消费机会不确定，未来可能会改变消费习惯，预期四年后能接受的服装服饰消费单价在500-1500元之间。 总结 消费者研究 高校区域消费者 去百货或购物中心的频率大多数为每月一至四次，消费地点以前往传统商业区西单最多，在该类消费场所消费的种类以服装服饰、化妆品为主，平均每次消费410元左右。 去超市及大卖场的频率大多数为每月一至四次，基本为就近消费，以购买食品、日用品等生活必需品为主，平均每次消费130元左右。 外出就餐频率大多数为每月一至三次，就餐地分散，单次人均消费60元左右。 去休闲娱乐场所频率大多数为每月一至二次，消费地分散，以电影院、KTV为主，单次消费230元左右。 普遍认为蓟门桥区域缺乏综合性消费场所，如有则期望购物、餐饮、娱乐、超市等各类业态齐备，肯定和不确定经常前往消费的人数各占一半，改变与不改变消费习惯的比例各占50%，预期四年后能接受的服装服饰消费单价在500-1000元之间。 总结 Executive Summary 报告摘要 Beijing Retail Market 北京整体商业市场 Baseline Review 基础/地块分析 Market Research 市场研究 Competition Analysis 竞争分析 Demand Analysis 需求分析 SWOT Analysis 项目SWOT分析 Market Gaps Analysis 市场空白点分析 Optimum Positioning and Retail Theming 市场定位与商业主题 Determine Optimum Merchandise Mix 商品组合建议 项目SWOT分析 项目比邻北三环，可视性及可达性都不错； 项目自身有酒店、写字楼及住宅，对商业提供了很大的支撑，尤其是住宅及写字楼对餐饮的支撑； 项目周边居住区及院校很集中，为商业提供了稳定的消费人群； 项目的公共交通发达，可到达周边绝大部分的区域，为商业的发展提供了良好的公共交通配套； 项目自身难体量比较大，可以容纳比较丰富的业态； 中影集团对本项目的支持，使项目有了很大的亮点及其它项目所没有的影视优势； 北京电影制片厂这个地块在北京有很大的影响力； 益田集团自身在商业上的专业经验使项目在后期管理方面更有优势； Strengths 优势 项目所在区域不是传统商业区，商业气氛不够浓厚； 项目所在区域的辐路交通比较拥堵，在一定程度上影响了项目的可达性。 项目自身的内部交通组织是一个大问题，直接会影响开车族的到达； 消防通道不利于商业的有效联通，同时也影响了动线的合理安排； 项目单层面积非常大，需要有非常清晰的动线指引消费； 项目4-6公里范围左右竞争项目较多，会分流一大部分消费者 Weaknesses 劣势 项目SWOT分析 区域内缺乏一个综合型优质购物场所，项目有机会弥补这一市场空白点； 写字楼、酒店等商务人群对于餐饮等业态消费需求较高，虽然区域内供应较多，但项目仍有机会在这方面捕获角多客流; 区域内商业供应逐渐加大，使得区域的商业氛围逐渐走向成熟，本项目的入市时间恰好在这个走向成熟的过程后，有助于本项目更快地被消费者所接受; 通过零售商访谈来看,主流品牌的零售商对本项目的兴趣度都很大,对项目是一个很大的支撑; 消费者认为目前的商业不足以满足其需求,对本项目的未来充满期待,而且消费者的消费能力都比较高,因此也对商业起到了重要的支撑作用; Opportunities 机会 目前北京多个区域都正在兴建大型商业设施，因此大量商业供应也将加剧商业市场的竞争与客源分流 ； 项目开业时间比较晚，存在很多不确定性； 项目的内部和外部交通组织都是很大的挑战; Threats 风险 Q A 受需求带动，市场整体租金继续保持上升的势头。高档购物中心首层和二层的商铺租金分别上涨了0.5%和3.3%，分别达到人民币28.6元