物业管理基本环节.docx

物业管理基本环节 物业管理是房地产开发的延续和完善，根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分4个阶段介绍物业管理工作的基本环节：物业管理的策划阶段；物业管理的前期准备阶段；物业管理的启动阶段；物业管理的日常运作阶段。 物业管理的策划阶段 这一阶段包括物业管理的前期介入；制定物业管理方案；选聘或组建物业管理企业。 物业管理的前期介入 物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、攻能规划、楼宇设计、材料选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业的投入使用后的管理创造条件，避免出现管理混乱的局面。 制定物业管理方案 前期介入的同时，就应着手制定物业管理方案，主要内容有： 物业基本概况 物业公司简介及管理优势 质量方针及管理目标 物业管理模式计划 机构设置 工作方案 前期介入工作 管理规章制度制定 文件资料的管理 人员培训 质量保证措施 依法管理大厦物业 管理费用测算 物业管理物资配备计划 提请委托方解决的事项 确定管理档次 根据物业类型、功能，规划物业消费水平，确定物业管理的档次。物业管理的档次必须与物业本身的档次相匹配。 确定服务标准； 财务收支预算。 包括：依据政府的有关规定，根据物业管理服务的标准，进行费用测算，确定各项目的收费标准及支出预算；进行费用分摊；建立完善的能有效控制管理费用收支的财务制度。 选聘或组建物业管理企业 物业管理的前期准备阶段 物业管理的前期准备工作包括物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制；物业管理人员的选聘与培训；规章制度的制定；物业的租售4个基本环节。 物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制 企业内部机构及岗位要依据所管物业的规模和特点灵活设置。其设置原则就是使企业的人力、物力、财力资源得到优化高效配置，建立一个以最少人力资源而能达到最高运营管理效率的组织。岗位设置和职能安排既要分工明确，又要注意各部门之间的衔接配合，并最大限度的减少员。 总经理 总经理 副总经理 副总经理 助理总经理 人 力 资 源 部 行 政 部 保 安 部 经 营 部 财 务 部 工 程 部 公 关 宣 传 部 质 量 管 理 部 东山广场管理处 锦城花园管理处 健力宝大厦管理处 中海锦苑管理处 中海名都管理处 中海康城管理处 物业管理的组织架构 物业管理人员的选聘和培训 岗位培训是对物业管理人员的业务培训，及物业管理所涉及的各岗位工种人员应达到的水平和上岗资格的确认，这也是物业管理专业化和现代化的要求。选聘得人员一般需要两种类型：管理类型和工程技术类型。招聘得人员应由富有经验的专业人员进行培训，培训的时间应选在开展管理工作前3—6各月为佳；培训的内容根据设置的岗位要求考虑；培训的重点是各部门的负责人及骨干；培训的目的以胜任所担负的工作为主。 规章制度的制定 首先，在业主委员会成立之前，根据物业的特点和外部环境，根据政府的有关规定有针对性的编写业主公约，其次制定管理文件。如各项守则，管理规定，各级员工岗位职责及工作规程，建立正常高效的企业运作的内、外部管理制度，并在实践中逐步补充、修改和完善。 物业管理的四大公共管理文件，包括《物业管理服务协议》、《管理公约》、《业主公约》及《业主委员会章程》。 物业租售的代理 物业管理企业在具备相应的资格后，可介入物业的租售工作，特别是租赁工作，合理确定租赁价格，制定规范化的租赁合同，明确双方的承诺，正确处理业主、租房者和管理企业之间的关系，维护各方的正当合法权益。 物业管理的启动阶段 物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志，从物业的接管验收、用户入住、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的成立4个基本环节。 物业的接管验收 物业验收是对已建成的物业按设计施工质量标准进行检验的重要环节，是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。验收中应注意以下事项： 验收中发现房屋单项验收前即应组成管理单位参与验收。 问题明确记录在案，督促施工单位整改。 在验收中应当有管理单位对物业施工质量情况参与意见。 在保修期间，开发单位应与管理单位签订保修实施合同，明确保修项目内容、进度、原则、责任、方式等。 移交工作应办理书面移交手续。 开发单位应向管理移交整套图纸资料，以便今后管理、维修、养护。 物业验收与接管的中心环节是质量验收。 住户入住 住户入住时首先要签定物业管理委托合同、业主公约。为了能有一个良好的开端，物业