房地产财务盈利能力分析4.docx

房地产财务盈利能力分析 房地产财务盈利能力分析 — 概述 盈利能力分析主要包括：财务部收益率（ FIRR）、财务净现值 （FNPV）、投资回收期、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。 财务净现值（FNPV）—动态分析 通俗定义：用一定的贴现率将投资期的净现金流量贴现到现在值，并取其总和。这里所选用的贴现率一般为基准回报率，由建设管理部门规定颁布。 例题 有一项投资，投资者投资 100 万元购置一栋住宅用于出租，共租出 10 年，租约规定每年年初收租，第一年租金10 万元，每2 年租金增加 10%，租约期满后将物业售出，得到利益 90 万元，贴现率为 12%， 运用FNPV 方法判断该方案是否盈利。 年期投资额 年期 投资额 租金收入 贴现率(12%) 贴现后租 备注 0.8929*(1+12% )=1 0.7972*(1+12% 金收入 1 -1,000,000 100,000 1 100,000 2 100,000 0.8929 89286 3 110,000 0.7972 87691 4 110,000 0.7118 78295 )=0.8929 5 121,000 0.6355 76898 租金收入×贴现率=贴现后租 金收入 6 121,000 0.5674 68658 7 133,100 0.5066 67433 8 133,100 0.4523 60208 9 14