税法（第3版、蔡昌）第11章房产税.pptxVIP

第 11 章房产税;1.了解房产税的基本特点； 2.掌握房产税应纳税额的计算； 3.熟悉房产税的税收优惠； 4.了解房产税的改革方向。 ;;11.1 房产税概述;11.1 房产税概述; 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，以使用人为纳税人依照房产余值代缴纳房产税。上面所说的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。; （1）房产税以房产为征税对象。房产是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。 （2）房产税只面向位于城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。; 我国现行房产税采用的是比例税率，有两种计税形式： 计税形式; 1.从价计征 从价计征，以房产余值为计税依据。适用于企业生产经营自用的房产，按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征，税率为1.2%。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 ; （1）房产原值。对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值；对原有房屋进行设备维修更新，应当相应调整房产原值。 ; （2）地下建筑。自用的地下建筑，按以下方式计税： 1）工业用途房产，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值。 2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 ; 2.从租计征 从租计征，以租金收入为计税依据。适用于出租取得租金收入的房产，按房产出租的租金收入计征，税率为12%。从2008年3月1日起，为促进繁荣房地产二级市场，降低租赁市场税收负担，对个人出租住房，不区分实际用途，均按4%的税率征收。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。 根据财税【2016】43号文件，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。 ; 3.特殊行为 （1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。 （2）融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收。 ; （3）对房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行: 1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 取得房产租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。 ; （4）对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。;;;（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产； （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； （3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； （4）个人所有非营业用的房产； （5）非营利性科研机构自用的房产； （6）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产； （7）老年服务机构自用的房产； ;（10）国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，符合条件的，用于体育活动的房产，免征房产税；经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并