实际用途和证载用途不一致与带长租约房地产评估实务解析.pdfVIP

• 房地产登记用途与实际用途不一致的评估思路 目录 01 引言 02 相关法律法规 03 案例及思路分析 04 结论 01 引言 引言：不动产统一登记制度实施前，登记用途涉及三个部门，房、 地、规划分设管理且分别登记。登记各部门使用各自的规范，土地用途依 据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017），房屋用途依据《房产测量 规范》（GB/T17986.1-2000），规划用途依据《城市用地分类与规划建设 用地标准》（GB50137-2011）； 本文所讨论的登记用途特指《房屋所有权证》、《国有土地使用证》 或《不动产权证》上的登记用途。登记用途的历史成因及登记是否正确均 不做追溯，且假设其登记用途都是合法的。同时本文所讨论的范围仅限于 房地产，不包括纯土地，且土地使用权类型仅限于出让用地。 • 在评估实务中我们常要求客户提供《国有土地使用证》和《房屋所有 权证》或《不动产权证》之类，同时估价师会进行现场查勘。此时，我们 谈到的房地产用途主要有三种情形：即《国有土地使用证》 证载用途、 《房屋所有权证》证载用途和房地产实际使用用途。而日常评估工作中常 见不一致的情况主要是以下两种： 1、 《房屋所有权证》证载用途与《国有土地使用证》证载用途不一 致，但房地产实际使用用途与《房屋所有权证》证载用途一致。 2、 《房屋所有权证》证载用途与《国有土地使用证》证载用途一 致，但房地产实际使用用途与登记用途不一致。 按照合法性原则，这似乎就不合法了，但是作为估价师又必须给出评 估价值，今天我们就来讨论在此种情况下，作为估价师既要给客户提供评 估服务，同时又能在合理合法的前提下保护估价师的权益，提供此种情况 下可行的评估思路。 • 1、下文举例说明《房屋所有权证》证载用途与《国有土地使用证》 证载用途不一致，但房地产实际使用用途与《房屋所有权证》证载用途一 致的情况。 《房屋所有权证》登记用途与《国有土地使用证》登记用途不一致 例1、纯住宅小区配套的临街商业用房，房屋登记用途及实际使用用 途均为商业，而土地登记用途为城镇混合住宅用地 图中建筑位于某住宅小区，土地用途在出让及领证时为城镇混合住宅 用地，后两个组团间建设了市政道路，于是临街配建了商业用房，其报建 及设计均为商业，最后房屋领证用途为商业。 例2、某些商务办公楼的商业裙楼，房屋登记用途及实际使用用途均 为商业用房，土地登记用途为商务金融用地用地等 图中建筑为建于上世纪九十年代的综合楼，土地出让及登记发证时的 用途为商务金融用地，由于建筑两面临街，因此在设计和报建时，裙楼房 屋按商业建造，后来领取《房屋所有权证》时按商业用途发证，实际用途 也为商业用房。 • 例3、某些建于九十年代中期的商住楼，房屋登记用途及实际使用用 途均为商住用房，土地登记用途为住宅用地。 图中建筑为建于上世纪九十年代中期的商住楼。九十年代初期国内土 地出让制度从学习香港开始起步摸索，受香港房地产市场的影响，商住楼 非常流行，而当时国内尚处于福利分房时代，商品房市场不发达，所以开 发商为了提高销售率，引进并设计了这种宜商宜住的形式。因此虽然土地 登记用途为住宅，房屋按商住建造，后来领取房产证时按商住用途发证。 实际用途有人用来居住有人用来办公。 综上，此类情况是在房地产市场发展初期，由于房产、土地、规划、 建委等多部门管理或其他历史原因造成房屋登记用途和土地登记用途不一 致，而房屋登记用途与实际使用用途是一致的。评估时我们可以根据《房 地产估价规范》中2.0.6 条第一条，遵循合法性原则和最高最佳使用原 则，按房屋登记用途和实际用途进行评估。现随着不动产登记的实施，房 产登记用途与土地登记用途不一致的情形将成为历史。这种情形不是本文 讨论的重点。 • 2、下文举例说明《房屋所有权证》证载用途与《国有土地使用证》证 载用途一致，但房