房地产转让目的估价.pdfVIP

• 房地产转让估价 主讲老师：刘洪帅 授课人简介 刘洪帅 北京中企华土地房地产资产评估有限公司董事长兼总经理 注册房地产估价师、土地估价师、香港测量师、资产评估师 中国房地产估价师与房地产经纪人学会理事、报告评审专家 中国土地估价师和土地登记代理人协会理事、资深会员、专家库专家 北京估价师协会副秘书长、金融评估专业委员会副主任 目录 01 特点分析 02 估价原则 03 交易税费 04 方法运用 05 案例分析 • 01 特点分析 特点分析 《城市房地产转让管理规定》第三条：本规定所称房地产转让，是指 房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的 行为。 1 《城市房地产转让管理规定》 直接转让房地产（资产转让） 股权转让房地产权属随之转移（股权转让） 前款所称其他合法方式，主要包括下列行为： （一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变 更的； （二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作 开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； （三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； （四）以房地产抵债的； （五）法律、法规规定的其他情形。 行为特点 转让方 受让方 估价机构 经纪人 ■买方希望了解卖方的最低要价 ■卖方需要了解买方最高出价 ■估价目的是交易价格参考，带有咨询性 ■单方委托估价或者双方共同委托估价（不接受交易双方分别委托， 独立性） ■事关委托方切身利益，估价精度和要求高 ■估价师只对估价信息和结论符合规范负责，不决策成交价 ■成交时点往往在估价作业日期之后 • 转让条件 有书面约定，从其约定 无书面约定，评估价值时点的状况，转让价款在价值时点一次性付 清、转让税费正常负担下的价值 ■权益状况：是否存在租赁权及其他相关权益 ■实物状况：现状或者达到某个交房标准； ■转让价款支付方式 ■转让税费负担：各自承担、转嫁代担 ■转让方式：资产转让、企业股权转让 ■其他约定：交楼时间等 2 • 权益及不动产登记 不动产转移登记 转让限制 居住权 ■以产权过户、不动产登记完成变更为交易完成标准 ■重点关注是否有影响不动产登记之权属问题 ■关注是否属于法律规定不得转让的房地产 ■居住权等特殊权益必须明确界定并衡量价值影响 ■获得批准方可转让的房地产，例如：期房销售需要取得预售许可 证、划拨土地转让应获得县级以上人民政府批准 • 财产范围 权益 实物资产 财产范围要求界定清楚 ■整宗土地使用权、分摊土地使用权、分割土地使用权； ■整体房地产、局部房屋、单套（多套）房屋、部分房地产； ■房屋公共部位（大堂、电梯间、卫生间、物业用房、设备用房、自 行车库等）； ■为房屋设计使用功能必须的附属设施设备（配电系统、中央空调系 统、锅炉、供排水系统等）； ■可移动设施设备（酒店客房设施、分体空调等）； ■不属于业主的装修、改造和设施等； ■其他权利：冠名权、车位专