碧桂园369分析和总结.docx

“369”概念 “3 个月拿地+3 个月开工+3 个月开盘=9 个月” 快速开发，滚动发展，碧桂园大部分产品开工后6 个月开始预售；这是碧桂园创造的开发速度传奇，这种高速度也有力地支撑了碧桂园去年的大爆发，从500 亿直接进军 1000 亿军团，那这速度背后到底有什么秘籍呢? 管理体系 碧桂园项目开发基准工期为 5-7 个月，部分项目已经实现摘牌后3-5 个月开盘。只有快速开工才可能实现快速开盘。为实现快速开工，认真开展前期工程策划，做好工作前置，实现摘牌即开工。 碧桂园的高周转模式要求其管理更顺，运营更快，主要通过规划与高周转相匹配的运营会议体系，以此为支点，反向要求和促进集团运营能力及各专业能力的提升，进而撬动整体经营业绩的突破。 管控要点：工作前置+抓大放小+分级管控 管理体系：工作前置 摘牌即开盘碧桂园快速开工三大宝典 兵马未动粮草先行：组织分工，提前组建前期工作小组，精心组织策划管理体系：运作策略 （一）改变关键线路 改变传统的开发模式，碧桂园针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即开工”成为可能 序号 类型 阶段要点 阶段 1 规划设计前置  项目内部立项后，即可开 体现了解当地规划设计要求及要始规划设计工作 点，保证不踩政府红线 营销、设计、成本及财务等多部门 摘牌前要提前预报对设计方案分析，避免后期修改方 规划方案，基本要通案影响进度 过规划部门预审批 尽快了解地质情况，预判参考周边地质、了解目标地块地 尽快了解地质情况，预判 参考周边地质、了解目标地块地 2 勘探先行进场 风险，为桩基确定前提条 质情况，为基础设计提供参考的 件 同时，也为前期工程提供依据 设计院依据提供的详勘报告出桩基图， 便于施工 招标前置 提前把施工单位确定下来 项目立项后，尽快了解当地材料市场情况及快速编制招标文件、明确招标工程各专业施工承包范围。  示范区应将桩基础或其他基础类型与总包工程扎投标分开进行  优先确定展示区基础施工单位及总包单位 报建前置  在现场动工前尽量办理好先行施工合法手续 预报批阶段（进驻新城市时首先了解当地政府暴击报批验收流 程，及特殊需求，并获得当地主管部门领导支持）  正式提报阶段（摘牌后立即提交规 —— 划报建文本办理四证） 设计、报建、招标 5 多线条穿插 在工作前置的同时，针对开发环节，以多条线穿插进行，最大限度节省时间  例如：规划方案基本确定时，即 例如：规划方案确定后，展示区选 —— 同步展开桩基单位及总包招标 址及方案即要马上确定 管理体系：运作策略 （二）缩短阶段周期 序号类型 序号 类型 阶段要点 阶段 处理好政府关 系，缩短报建周期 为达到快速开工的目的，在前期土地 谈判时，碧桂园会充分借力打力，利 接力打力，利用项目提升 用项目对当地政府税收、产业支持、 积极争取政府相关领导挂职项目， —— 1 筹码，争取报批绿色通道 城市环境改善、政府形象的提升等筹 码，争取开通绿色通道及开发证件的 快速办理 争取报批报建绿色通道。 特别是同一区域，如果客户定位相 通过标准化，设 针对刚需及改善客户，要求选择标准 同，必须选择标准化产品，在区域 计周期平均缩 化产品，区域范围内全面快速复制， 范围内快速复制， 短超过 50%， 对旧项目、新地块，若相近时间刚 对新项目，可考虑寻找已经合作过的 优秀施工单位做展示区、示范区，计价方式按后续货量区定标价格约定点数上浮 招过标，则可以直接以扩标的方式 确定单位。对使用原有图纸且已施 —— 工的工程，可以由总包单位按原有 合同造价原则进场施工 2 严格实施标准 化，缩短技术 为缩短前期设计周期，要 求项目严格采取标准化的 决策周期 方式来操作 发展战略合作 优秀的供应商队伍也是快开盘的必要条件，为节省 3 伙伴，缩短招标时间 招标时间，碧桂园针对新老项目都有特别的管理措 施 管理体系：运作策略 （三）简化决策点 前期重要成果的决策时影响开发速度的关键环节；通过预备会议包的方式来进行决策，同时下方到集团专业线和区域公司进行，即保障了决策质量又提升了效率 除了改变关键路径及缩短关键工作项工期外，对于前期重要成果的决策确认也是影响整体开发速度的关键环节，往往很多企业由于决策主体不明确，决策流程复杂，导致前期成果出现经常性的反复，从而延误开工进度。 碧桂园主要通过前期预备会议包的方式来进行决策，优化了决策方式，同时，为提升效率， 大部分决策事项下放到集团专业线和区域公司来进行，保障了决策质量和效率。 运营会议 运营会议 目的 决策人 项目定位策划会（四 集团专业 工作前置，使区域与投资、营销、设计、财务四大专业板块形成统一意见 位一体） 线 项目装修设计方案研 讨会 工作前置，指导室内装修设计工作 集团专业 线 项目景观