镇雄县房地产市场调研报告.docVIP

镇雄县房地产市场检查及地块剖析报告 一、市调状况 1、镇雄概略 镇雄位于云南省东北，云贵川三省联合部，地跨东经104°18′ 至105°19′，北纬27°17′至27°50′。东以赤水河为界与四川 叙永相邻，南连贵州毕节、赫章，西毗彝良，北抵威望。距昆明598 公里，距贵阳326公里，距重庆505公里，距成都618公里，距昭通 265公里。县城与毗邻市（县）城距离：距叙永182公里，距威望87公里，距赫章76公里，距毕节73公里，距彝良220公里。 2010年镇雄县第六次全国人口普查主要数据公报显示，全县总 人口为1526647人，城镇人口为267268人。2013年全县生产总值完 成96.4亿元，同比增添16%，此中第一家产增添值达成21.7亿元，增添7.2%，第二家产增添值达成48.7亿元，增添25.8%，第三家产增添值达成26亿元，增添6.6%。 2、房地产市场状况 镇雄房地产市场五年前以龙腾项目开始起步，当前在售楼盘六 个，开发商以当地人为主。住所销售价钱从  3000到  4000  元/  平米不 等，多层价钱  3800元/平米左右，高层价钱  3400  元/  平米左右，均价 在3500—3600元/平米左右，在售楼盘质量广泛不高；估计每年去化总量20万㎡左右，约1500套左右。商店已从住所底商发展到集中式商业阶段，集中式商业广泛为3—4层，底商以1—2层为主。售价在 6000—35000元/平米不等，属于典型的“马路经济”——靠骨干道 的老城中心商店价钱较高。依据楼层不一样，价钱也有很大的差距。一 楼在12000—36000元/平米左右，二楼在8000—12000元/平米左右，三楼在6000—8000元/平米左右。现阶段因为镇雄市场的特别性：老城可开发用地极其稀缺、县城人口基数大且有矿产资源，人们购置及 投资商店踊跃性较高，加之市场操作，以租金及坪效剖析，当前30000-40000/㎡左右的售价在镇雄仍是有必定的泡沫，但也仅是一层个别商店的售价！ 3、购置人群定位 ⑴刚性需求，当古人口比重较大，县城人口达到26万，刚性需 求人群许多； ⑵企事业单位、公事员等人群条件改良后的换房需求也有不错的 市场； ⑶乡镇公事员、教师等有关人员在县城置业的欲念加强，将会形 成很大的潜伏市场； ⑷县城及各乡镇做批发及零售的买卖人群将有很大的购置力； ⑸出门务工人员回乡置业人群将会形成必定购置力。 就当前看，镇雄县此刻的购置力仍是比较可观的！ 整体来说：镇雄房地产市场因为大批刚需的存在及城市所处的发展阶段，且南部新城不过处于图纸阶段，不确立要素许多；依据老城市场存量及推盘量，估计近三年住所市场需求将会是一个上涨趋向，高质量项目有操作和打破的空间；老城核心的地段的商业项目操作空间较大、但此刻在售及已售商业项目广泛采纳“返祖销售”及招商行为，炒作嘘头流行，且镇雄也是典型的“金字塔形市场”及熟人社会，对投资客户来说，“干卖”操作难度会愈来愈大！ 二、地块简要剖析 1、南部新区地块剖析 “新区项目看住所，老区项目看商店”；南部新城是本届政府及镇 雄将来发展方向，但因为南部新城现处于规划阶段，各样基础配套设 施极不完美，客户认同新区需政府指引和推进；新区的发展广泛是政 府先行、开发商跟进；现阶段新区政府项目存在较大不确立性，且 新区开发先行者支出综合成真相对较大，所开发项目周期相对较长； 建议：优良地段项目土地可做贮备，待机遇成熟再做开发，且土地储 备量控制在200—500亩，开发量控制在30—50万方为宜！ 2、水泥厂及周边项目 地块现状及周边环境 地块狭长型，紧邻道路双侧，有部分违建房子，周边环境及开发条件较差。 风险展望： ⑴水泥厂地区土地属性为工业用地，土地变性问题还没有解决；⑵该地区当前不是政府规划发展的方向，属于规划空白点，贸然开发存在必定风险； ⑶由地形及区位限制，该地区很难做集中式商业开发，充其量只好做一个专业市场，商业价值难以表现。 ⑷周边配套及环境卫生较差，客户地区认同度不高，住所开发条件亦 不理想； ⑸地道形成一个天然屏障，为后期的发展带来很大瓶颈； ⑹该地区有部分违章建筑，开发过程中将波及拆迁补偿等有关问题， 为开发带来必定难度。 开发建议：因为待解决问题许多且土地属性及地段地点一般，建议谨慎考虑。 3、龙井路延伸线地块 （一）地块现状及周边状况 该地块地形方正，周边配套成熟，商业展现面较好，但波及拆迁问题且该地块土地政府还充公储，各项开发经济技术指标不决！ （二）地段剖析 该地块地处龙井路延伸线，中心花园旁。紧邻镇雄原客运南站，地理地点比较优胜。邻路面宽，拥有较高的商业开发价值。 （三）主要指标 土地政府还充公储，地块面积27亩左右，其余经济指标还没有明确。（四）风险展望 产权问题，该地块当前