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房地产行业分析 房地产行业首席分析师 方焱 2009年8月 Self-introduction 方焱：房地产行业首席分析师，投资经济硕士、注册房地产估价师、会计师和建筑工程师 ，14年房地产行业开发管理经理，8年房地产行业研究经验 1992年毕业于中南财经大学，获经济学硕士学位 92-2000年先后在深圳住宅局、特发集团从事房地产开发管理工作。 2000年进入南方证券研究所，从事房地产、建筑、建材行业研究，2004年加盟国信证券经济研究所，从房地产行业研究 曾获2003年《新财富》最佳分析师房地产行业第三名，2006年第二名，2007第三名。 行业供需分析 行业趋势分析 地产公司估值探讨 主要地产上市公司估值比较 交流要点 ? 行业属性判断 ?行业供需分析 流动性和行业利润的循环：流动性过剩产生了大量需求，大量需求推高的房价，进而增加了行业利润，而行业暴利又吸引流动性的进入。 房价和地价的循环：住房需求对土地产生了大量需求，土地供应的有限性使得招拍挂制度出台，土地成本反而在激烈竞争中不断上升，从而推动房价进一步上涨，而房价的上涨又吸引了更多投资需求，从而加剧了地价上涨。 总结房价上升的本质原因：一是成本推动,二是需求推动。最终都可以归结到资金推动。 房地产行业膨胀式循环 需求因素分析 房地产需求可以细分为投资需求、住房改善性需求和刚性