【房地产】【2015】【河南省】房地产估价技术指引之3——估价假设和限制条件运用（修订）.pdfVIP

附件3 ： 河南省房地产估价技术指引之三 ——估价假设和限制条件运用（修订） 房地产估价中的估价假设和限制条件是估价报告中的 重要组成部分，是对估价假设和估价报告使用限制的说明， 其内容对估价委托人及其他报告使用者了解估价活动的前 提条件和正确理解估价结果的价值内涵，具有十分重要的作 用。估价假设和限制条件运用充分、得当，可有效提升估价 报告质量，并能在一定程度上规避估价风险。 一、估价假设分类及撰写概要 （一）一般假设 主要包含房地产市场及交易条件通用假设和估价项目 常用假设，使用方向及撰写概要如下： 1. 【对权属证书审慎检查但未核实】估价委托人提供了 估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》（或《不 动产权证书》），我们未向政府有关部门进行核实，在无理由 怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估 价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。 2. 【对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测】注册 房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值 的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐 患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价 对象能正常安全使用。 3. 【对房屋建筑面积未进行专业测量但予以关注】注册 房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘 观察，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》（或《不 动产权证书》）记载建筑面积大体相当。 4. 【对房地产市场的假设】估价对象在价值时点的房地 产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件： （1）交易双方自愿地进行交易； （2 ）交易双方处于利己动机进行交易； （3 ）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知 晓市场行情； （4 ）交易双方有较充裕的时间进行交易； （5 ）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价; 5. 【估价对象为整体房地产中的一部分】估价对象应享 有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。 （二）特殊类假设 主要包括未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、 依据不足假设等，使用方向及撰写概要如下： 1. 【未定事项假设】应说明对估价所必需的尚未明确或 不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的 合理的、最可能的假定。例如： （1）【《房屋所有权证》未记载房屋建成年份】估价对象 《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）未记载估价对象房 屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查，房屋建成年 份为****年，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。 （2 ）【《房屋所有权证》未记载房屋合法用途】估价对象 《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）未记载估价对象的 合法用途，经注册房地产估价师实地查勘，估价对象为**用 房，本次估价设定房屋合法用途为**。 （3 ）【未提供容积率】估价委托人提供的资料未记载估 价对象的容积率，本次估价采用的容积率以估价对象实际容 积率为准。 2. 【背离事实假设】应说明因估价目的的特殊需要、交 易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价 值时点的状况不一致的合理假定。例如： （1）【房地产抵押估价报告价值时点与完成实地查勘日 不一致】本次估价价值时点为****年**月** 日，完成实地查 勘日期为****年**月** 日，价值时点与完成实地查勘日期不 一致，本次估价假定价值时点房地产状况与完成实地查勘之 日的状况一致。 （2 ）【被征收房屋已租赁、抵押、查封】本次对被征收 房屋的价值进行评估，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封 等因素的影响。 （3 ）【被征收房屋区位、实物状况遭破坏需要进行征收 估价】在价值时点，被征收房屋的周边环境、实物状况已遭 到破坏，影响了估价对象的正常使用，根据估价目的，本次 估价不考虑被征收房屋的周边环境、实物状况受到破坏的影 响。 （4 ）【房地产司法拍卖估价】在价值时点，估价对象已 被人民法院查封（或存在担保物权、其他优先受偿款），本 次估价不考虑估价对象已被查封因素的影响。 3. 【不相一致假设】应说明在估价对象的实际用途、房 屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之间不一致