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《北京市协议出让涉及的划拨地价评估技术指引 （试行）》 为进一步规范本市划拨国有建设用地使用权地价评估活动，依据《自然资源 部办公厅关于印发划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见 （试行）的通 知》（自然资办函 〔2019〕922 号）（下称“指导意见”）、《国土资源部办公厅关于 印发国有建设用地使用权出让地价评估技术规范的通知》（国土资厅发 〔2018〕 4 号）（下称“技术规范”）、《北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权 基准地价的通知》（京政发 〔2022〕12 号）和 《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）等有关规定，结合本市实际情况，制定本指引。 1. 适用范围 本市行政区域内划拨土地办理协议出让时涉及的划拨国有建设用地使用权 地价 （下称“划拨地价”）评估行为，适用本指引。 条文说明： 北京市行政区域内的企业改制土地资产处置、土地收储等涉及的划拨地价评 估，可参照本指引。 2. 价格内涵 2.1 本指引中的划拨国有建设用地使用权地价是指以划拨方式取得的、无年 期限制的、现状使用条件下的土地使用权价格。 条文说明： （1）指导意见第1条划拨地价定义：本指导意见所述划拨国有建设用地使 用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。本指引与指 导意见相比，增加了“现状使用条件”的限定，因为按照技术规范6.3 （2）的规定， 在划拨土地办理协议出让时，所评估的划拨土地使用权价格为现状使用条件下的 划拨地价。 （2）“现状使用条件”是基于土地利用给定的各种合法的约束条件 （限定的 利用方式，例如土地用途；允许的利用强度，例如容积率、建筑密度等规划条件； 既定的利用环境，例如市政环境、区域社会环境等）的集合，与“土地的现实利 用”不尽相同。“土地的现实利用”是指土地的实际使用状况。 具体而言，划拨土地办理协议出让时的“现状使用条件”是指，土地用途以登 记用途 （批准/规划用途）为准，容积率为合法的现状地上容积率，土地开发程 度为宗地红线外市政基础设施连通、宗地红线内场地平整的实际状况。 2.2 在地价定义时，应分别对出让国有建设用地使用权正常市场价格 （下称 “出让地价”）和划拨地价的内涵进行设定。 2.2.1 出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，出让地价和划拨地价均 按照现状使用条件设定，土地用途以不动产权证书、划拨决定书或土地权属审查 告知书等登记用途 （批准/规划用途）进行设定，容积率以合法的现状地上容积 率进行设定，土地开发程度以宗地红线外市政基础设施连通、宗地红线内场地平 1 整的实际状况进行设定。 2.2.2 出让时重新设定规划建设条件的，设定土地用途、容积率、土地开发 程度等，出让地价按照新规划建设条件设定，划拨地价按照现状使用条件设定。 2.2.3 出让地价和划拨地价对应的估价期日应相同。 条文说明： 1 “ ” （） 划拨土地办理协议出让 涉及出让地价和划拨地价两种价格评估，地 “ 价定义时应当分别定义。特别应注意除 土地使用权性质 （划拨、出让）、用途、 ” “ 年期、容积率、实际与设定开发程度、市场性质 （条件） 需要分别定义外， 估 ” 价期日应当一致。另外，在进行 “市场性质 （条件）”定义时，需注意出让地价 和划拨地价的区别，出让地价为公开市场条件下形成的市场价格，划拨地价为特 定市场条件下形成的价格。 2 “ ” （）对于已建成项目补办土地出让手续时，宗地红线内应按照 场地平整 “ ** ” 进行设定，不按照 宗地红线内 通一平 进行设定，即土地开发程度设定结果为： ** 宗地红线外 通、宗地红线内场地平整。 2.3 在确定划拨土地合法的现状地上容积率时，需结合土地和地上房