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001 民商诉综合案例（二） [ 案例 ]2017年3月2日，天津众森实业有限责任公司（以下简称众森公司）向 中国工商银行股份有限公司天津市支行（以下简称工商银行）贷款2000万元，期限1年。 海马公司以其办公楼为该笔贷款提供抵押担保并办理了抵押登记手续。 2020年3月，众森公司向建设银行天津市分行（以下简称建设银行）贷款3000万元， 并用其一栋厂房作为抵押并办理了抵押登记，约定借期一年。 2021年4月21日，众森公司和工商银行签订了一份借新还旧合同，众森公司再向 工商银行贷款2000万元以偿还之前的2000万元债权。海马公司答应为新债继续提供担 保，海马公司与众森公司在抵押合同中约定因为履行该合同发生纠纷，由天津仲裁委仲 裁。同时，众森公司找到佳茵公司为新债提供保证担保，佳茵公司对借新还旧对事实并 不知情。 2021年5月2日，海马公司向海螺公司借款1000万元，借款期限2年，以同一栋 办公楼为海螺公司的借款提供抵押担保。双方在抵押合同中约定，抵押期间禁止转让办 公楼。合同签订后，双方前往登记机构办理了抵押合同和抵押权的双重登记。 5月15日，海马公司将办公楼出卖给了瑞丽公司，签订了买卖合同，但因登记机 构拒绝办理过户登记手续而无法取得办公楼的所有权。 5月16日，众森公司欲向A融资租赁公司（以下简称A公司）借款2000万元。当 日，双方签订了一份协议，约定：众森公司将其所有的一台塔吊出卖给A公司，再将 该塔吊租回，每月向A公司支付租金10万元。协议签订后，二者未前往登记机构办理 登记手续。5月21日，众森公司将塔吊以市价出卖给了不知情的佳茵公司并交付。 6月2日，众森公司向万晟公司借款5000万元，将自己价值2000万的房屋提供抵 押担保并办理了抵押登记手续。富力公司单方向万晟公司出具承诺函，如众森公司到期 不能清偿债务，本公司提供差额补足责任。众森公司的董事戴某以自己一辆价值100万 元的保时捷轿车提供抵押担保并办理了抵押登记手续，抵押合同中约定因为抵押合同发 生纠纷由天津仲裁委仲裁。众森公司的监事郄某以自己持有的A公司30%的股权提供 质押担保并办理了质押登记手续。到期后，众森公司不能清偿债务。经查，担保人之间 互相知道对方的存在且约定了互相可以追偿。 7月1日，众森公司向法院申请重整，法院受理并指定正垚律师所担任破产管理人， 7月5日，众森控股的子公司众林公司和众天公司分别向法院重整申请。经查：众森公 司与众林公司登记在同一地址，法定代表人存在互相交叉任职的情况，财务人员及行政 人员亦存在共用情形，共用财务人员进行会计核算，付款及报销最终审批人员相同。同 002 | 民商诉·综合案例 时，众森公司与两子公司间存在业务交叉混同情形，两家子公司的业务由众森公司具体 安排，且众森公司与两子公司之间存在大量关联债务及担保。于是，正垚律师所申请对 众森公司及两子公司合并重整。 管理人在清理众森公司的债权债务时发现，2021年初，因为疫情影响，众森公司 连续亏损，拖欠建行的贷款迟迟未能偿付，因抵押的房产价值不足以清偿贷款，建设银 行拒绝行使抵押权。2021年4月，建设银行与众森公司董事长张某达成协议，若众森 公司还清贷款，建设银行愿意给与张某个人好处若干。2021年5月，众森公司已经资 不抵债，张某依然将众森公司的一批木材以低于市场价一半的价格卖给B公司并清偿了 建行的贷款。 [问题] 1. 众森公司和工商银行之间签订的借新还旧合同效力如何？为什么？ 2. 佳茵公司承担何种民事责任？为什么？ 3. 工商银行向被告众森公司住所地法院起诉众森公司、海马公司和佳茵公司，法院 应否受理？为什么？ 4. 工商银行和海螺公司的抵押权何者效力优先？为什么？ 5. 海螺公司可否以海马公司出售办公楼为由追究海马公司的违约责任？为什么？ 6. 瑞丽公司欲获得办公楼的所有权，可以采取何种法律措施？为什么？ 7. 佳茵公司是否取得了塔吊的所有权？为什么？ 8. 如到期众森公司无力还款，A 公司是否有权从佳茵公司处取回塔吊？为什么？ 9. 万晟公司欲主张担保责任，是否有先后顺序的限制？为什么？ 10. 万晟公司以戴某为被申请人，向法院申请实现担保物权，拍卖、变卖该保时捷 汽车，戴某以担保