虹口华严路项目推广方案.pdfVIP

虹口华严路项目推广方案 目录 壹、项目优劣势初评 貳、项目客户分析 參、项目产品建议 肆、项目推广思路 壹 项目优劣势初评 本案位于虹口华严路 122号,属于凉城板块;项目总建筑面积9929平方米,其 中商铺面积三层850平方米;楼盘体量不大,房型设计也相对整齐,其中两房两厅 33套面积在90—112平方米,三房两厅33套面积在120—150平方米;以下是从项 目的市场、地段、配套、人文、交通、产品等出发分析本案的SWOT; 一、优势 1、市场情况：从宏观市场看,虹口房产一直供不应求2002年供求比例 1:,市 场环境一直良好;对于凉城这个区域,因为与市中心及北外滩 虹口区域相比价格相对较低,楼盘去化情况一直走好; 2、竞争情况：从全市范围的中档房产市场来看,持币待购的中档客户大量存 在；而由于政府控制和土地有限,本区域一直供不应求,大多 数楼盘都已售罄或者销售告一段落,目前低价市场供应空白 明显； 3、社会环境：凉城属于虹口,虹口市民特有“虹口情结 ”,周边的宝山、闸 备、杨浦、黄埔等区对凉城也没有抗性；现在的旧区改造和 加上已有十多年历史的凉城老住宅区,二次置业的潜在需求 巨大; 4、配套设施：华严路、汶水路区域为老居住区,成熟的住宅氛围拥有配套齐 全的生活配套设施,非常适合于居家生活; 5、交通状况：区域内道路无论纵横,通勤动线都很明显,出行方便,交通便捷; 6、产品规划：本案的户型控制非常合理、总案量较小,都使本案的推广变得 较为轻松; 二、劣势 1、市政建设：从地理位置上轨道距离本案较远,受益不多,而且未来轨道沿线 房产可能造成本案的升值受阻; 2、消费群体：旧区改造虽产生了大量客源,但过半购买力差,无法形成本案购 买的主力群体; 3、环境状况：旧城区内的环境、配套比较破旧,并不符合本案楼盘形象,对新 盘销售反而造成一定的抗性; 4、区域住宅：区内多数楼盘为老楼盘,缺少统一规划,且规模不大,品质一般, 会给区域定位带来不利影响; 5、区块联动效力差：旧区改造面积大,改造持续时间长,北部工厂动迁时间未 定,对产品的销售将产生抗性; 6、产品规划：产品规模较小,相对应没有规模社区的集中绿化和景观布置, 对销售推广有一定的影响; 三、机会 1、市场需求：有市场需求就是我们的机会;从大市场上看,35—45万总价的 楼盘去化速度一般很快,市场供不应求,潜在市场空间很大; 2、房型特点：房型上做适当控制与目前市场上流行的大房型做错位竞争,避 免同质化竞争,有利于本案推广; 3、二次置业：凉城住宅区域已经成立十多年,区域内二次置业的潜在需求很 大,而且这批客源在总价合适的情况下更愿意选择在本区域 内;如何做好区域客源的引导也是本案的重点之一; 四、威胁 1、政府方面：因为房价快速成长,政府对房地产市场有所调整、控制,尤其在 税收、信贷方面做部分调整,增加客户购买成本; 2、竞争压力：一方面,本案周边有供应,将对本案形成竞争,另一方面上海 通的便利造成区域内的分流,尤其是中低档客户;