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【建纬观点】关于《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中部分要点的理解探析   前言  2023年4月20日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（下称“《批复》”），《批复》内容虽短，但对于目前形势下“烂尾楼”现象频发导致的大量商品房项目纠纷中，购房者房屋及房款请求权、工程款优先受偿权、抵押权和其他债权相关问题的处理作出了重要指示，除各级法院外，房地产企业、施工单位、购房者、银行、破产管理人等主体都应当予以关注。《批复》发布后引发了热烈讨论，本文将从可能存在争议的优先权权利冲突及对“以居住为目的”的理解两方面，结合既往法规政策及司法案例，就规定的部分要点进行探讨分析，以供读者参考。 笔者认为，导致本次《批复》出台及产生争议和讨论的根源在于，为了维护社会公共利益及践行公平合理原则保护部分群体的利益，出现了几种优先权的情形，包括建设工程价款优先受偿权、购房者优先权、抵押权人优先权等，包括在房地产企业破产诉讼及执行纠纷中，几种优先权常常同时出现但又指向同一标的物，此时需要明确多种优先权产生冲突时的权利顺位，对此也出台了一系列的相关规定及解答。就这些优先权设置的目的，特别是工程优先受偿权已有太多文章进行分析探讨，本文不再赘述，现就《批复》中关注的问题例举探析如下。  一、《批复》第二、三点设置的目的探析 （一）属于对购房者优先权的再次明确 不论是《批复》第二条规定的房屋交付请求权还是第三条规定的价款返还请求权，我们暂统一表述归于购房者优先权。根据理论界主流观点及最高院采纳的“物权期待权”理论，购房者优先权系基于对购房人生存权和居住利益这一更高价值的维护，在购房人未取得房屋所有权但仍赋予其类似所有权人的地位，以物权的期待权确定其优先于其他金钱债权人及其附属权利人的地位并排除强制执行的效力。同时，对于普通个人购房者来说，其有充分理由相信开发商在预售情况下，购买的房屋不存在任何权利瑕疵，如果在购房人已支付购房款或大部分购房款的情况下，不能取得房屋，则其对于交易安全的信赖就会受到损害。为了保护交易安全及减少交易成本，提高交易效率，应当赋予处于弱势地位的购房者优先权。 虽然并未如建设工程价款优先受偿权及抵押权优先权一样在《民法典》中予以明确，但纵观相关规范文件沿革，购房者优先权规则在我国民法体系中一直存在。2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称“《2002批复》”）第二条、2005年《最高人民法院执行工作办公室关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（下称“《2005答复》”）、2014年《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（下称“《2014答复》”）、2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议和复议规定》”）、2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称“《九民纪要》”）第125、126条中均不同程度地提及了对商品房消费者权利的优先保护，同时限制规定了该优先权的行使范围和条件。 实务中该规则的适用常见于执行异议之诉及商品房销售合同纠纷，如在（2019）最高法民终537号判决中，最高人民法院最终判决购房者排除了土地使用权抵押权、在建工程抵押权及房地产抵押权人的执行。在（2023）辽01民终294号商品房销售合同纠纷中，法院判决认定购房者权利优先于银行享有的在建工程抵押权，并要求银行与开发商办理解除抵押手续。 （二）《批复》为何需进一步明确了在满足条件的前提下，购房者优先权优于工程款优先受偿权、抵押权及其他债权的探析。 根据? 1、《2002批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该条在原则上简单确认了商品房消费者权利优先于建设工程承包人优先受偿权、抵押权及其他债权的优先保护顺序。 2、《2014答复》第二条明确，对于《2002批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。同时建议山东高院在破产程序中适用《2002批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定。该《2014答复》的背景案件为山东省济南市三联集团彩石山庄项目案，案件争议焦点在于涉及的众多主体之间的利益如何平衡、债权清偿的顺序如何确定，最终济南中院根据《2014答复》，按照购房者的权利顺位优先于建筑工程承包人和抵押权人受偿的规则安排了债权清偿顺序，最高法认为其为“全国确保公正司法典型案例”，并将其写入了工