土地开发融资分析.pptVIP

土地开发融资分析;一、土地一级开发综述; 土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。 其目的是“生地做熟、毛地做净” ，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。 由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，使得土地开发风险也很大。 而由于对资金需求量大，土地一级开发融资问题已经成为土地开发的瓶颈。 ;征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用是最主要的两部分费用，占到了总成本的80%以上。 近年来，征地拆迁安置费用快速上升，已成为土地一级开发的主要成本，部分项目达到了70%以上，使得项目在资金运作上的腾挪空间迅速降低。 征地拆迁费用都发生在一级开发的前期，且需要一次性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收的风险。 ;3.特点;3.特点;二、土地开发融资渠道分析;1.金融机构贷款;金融机构贷款方式： ①综合授信贷款：以企业为主体的土地一级开发方式，可以依靠企业的综合实力和信用，获得授信额度贷款。 综合授信业务是银行根据符合对外授信条件的法人客户的书面申请，综合评价法人客户的全面情况及提供的担保状况，确定该客户在一定期限内可使用的信用额度，并与之签订授信合同。 ②抵押担保贷款：通过抵押或其他担保方式获得银行贷款。例如将土地未来收益作为抵押物给银行，取得银行贷款。;③项目融资：