世联深圳诺德中心策划报告1.pptVIP

* FOR BUSINESS ONLY. 为您提供纯正商务空间。 中铁建大厦销售执行报告 世联地产2004 第一页，共三十一页。 竞争（competition） 第二页，共三十一页。 南区： 十三朵金花的高密度聚集和会展中心的建成开放，为该区域营造了良好的商务氛围 北区： 市政六大配套设施的建成以及市政府的迁入，使该区域成为中心区的行政文化中心 第三页，共三十一页。 本项目 5月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 已出地面 月底封顶 航天大厦 安联大厦 地面13层 地面27层 九州创展 6月 商会中心 1月 2月 3月 4月 5月 6月 外立面出1/3 7月 8月 9月 10月 11月 外装修完成 项目入伙 12月 销售15% 销售35% 销售75% 销售90% 主体封顶 主体封顶 开盘 内部认购 完成外装 开盘 入伙 外装基本完成 入伙 主体封顶 3月开盘 大中华广场 新世界中心 主体封顶 桩基工程 入市 入市 入伙 完成外装 3月开盘 入伙 完成外装 ？ ？ 第四页，共三十一页。 100 200 国际商会 中铁建 安联 航天 九州创展 产品体量对比 第五页，共三十一页。 主要竞争对手 二级竞争对手 安联 国际商会 航天大厦 九州创展 第六页，共三十一页。 客户（customer） 第七页，共三十一页。 常规模式下的客户分布 客户类型 消化面积 价格承受能力 数量比例 营销特征 客户特点 大客户 1000-2000 17000-20000 小 被动 刁钻、 集团决策 注重形象、 综合素质、 追求个盘风格 主流客户 500-800 14000-16000 中 不理性比较、 有追随喜好 追求性价比 基础客户 300-500 11000-13000 大 主动 注重实际利益、 追求大价值、 对价格敏感、有投资目的、认可区域价值 第八页，共三十一页。 主流客户的样本 类似项目的客户群体 同期项目的客户群体 国际商会中心 江苏大厦 九州创展 城市大厦 第九页，共三十一页。 典型客户描述一 单位名称：深圳市××国际货运有限公司 单位性质：私人/货代 业务状况：主要做家具货柜代理 公司规模：400m2 购买用途：整合资源，作为公司总部，但主要业务仍留在公明 购买面积：1100m2 对CEPA的看法：进出口额的增大有利于业务的拓展。 对CBD的看法：有唯一性，良好的规划与发展前景是客户所看重的，对其有很高的期望。 对地铁的看法：对地铁的有较高的关注，但期望值不会太高。 影响购买的重要因素：楼宇的综合素质高，楼面格局合理。 第十页，共三十一页。 典型客户描述二 单位名称：××实业有限公司 单位性质：私人/玩具（港商） 业务状况：做电子玩具OEM主要出口 公司规模：厂房两栋 购买用途：投资用途，将来的几年都没有搬写字楼的打算。 购买面积：1244m2 对CEPA的看法：长远是有利好的，对人才的交流很有好处。 对CBD的看法：未来5年初具雏形，要形成规模还有20年左右。 对地铁的看法：对交通的通达程度有很大的帮助。 影响购买的重要因素：CBD也有良好的发展前景，同时对中国的经济发展势头看好。 第十一页，共三十一页。 典型客户描述三 单位名称：××科技有限公司 单位性质：家族/电子代理（台商） 业务状况：年营业额在1亿新台币 公司规模：200m2，20人办公 购买面积：1019m2 购买用途：头几年作投资用途，自己先租500平米左右的写字楼，将来根据公司发展情况考虑是部分自用或完全自用 对CEPA的看法：对公司不会有太大的利好，目前没有外销的生意，主要业务在内地。 对CBD的看法：有投资前景，看好CBD，对地段更看重。 对地铁的看法：没有太多考虑地铁的因素，自己有车，员工在公司附近住。 影响购买的重要因素：看好CBD，投资前景看好，气派的大堂非常重要 第十二页，共三十一页。 文化氛围——儒商 本项目位于中心区北区，所特有的文化氛围和政府的大力推广使得那些追求商务品位的企业将关注这里。 市民中心——政商 本项目位于市民中心东翼，和市政府一路之隔，将有一批和市政府有较为频密工作联系的企业将在中央绿化带两侧置业。 产品自身特点引起的变化 第十三页，共三十一页。 客户特征： 跨国倾向 随着项目档次的提高和价格的提升，对客户的要求也随之提高，客户的类型有明显的跨国倾向，他们或是外资公司在中国或东南亚的分部，或者是国内大型企业在东南亚的总部。 资本运作倾向 宏观经济不断有新的变化，使得部分国际游资已经瞄准了中国市场，多个大型基金和财团考虑借助商务置业获得资本运作上的高额利润，这和传统的投资概念有了根本性的区别。 高端客户共享倾向 由于高端客户的稀少，市场上几个同等项目在