房地产法案例分析.docx

编辑版 编辑版 word 案例分析二 案例：保修期内的责任事故，谁来承担赔偿责任 【案情】2002 年 5 月，陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房，并随后入住。陈先生入住 3 个月后的一日夜晚突降罕见暴雨，第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水，并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久，墙面也开始出现放射性裂纹。于是，陈先生找到该开发商，要求其对房屋进行修补，并赔偿损失。在双方协商不成的情况下，陈先生诉至法院。 【分析】本案中，出现质量问题的房屋显然处于保修期内。根据建设部《保修办法》第 14 条关于“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产 损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定，陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然，如果该质量问题是由施工方的原因造成的，开发商可以向施工方追偿。 案例分析三 案例：因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理 【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位，甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。双方在施工合同中约定：建筑材料、建筑构配件和设备均由甲公司提供。甲公司为了降低开发成本，购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙，并提供给乙建筑公司使用。在小区投入使用后，出现了严重的质量问题，小区业主集体将开发商起诉至法院。 【分析】海沙虽然洁净了但盐分高，对建筑工程质量危害极大，所以国家禁止在建筑上使用海沙。本案中，甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国家的强制性标准，根据最高人民法院《施工合同解释》第 12 条的规定：发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任。故甲房产公司应承担相应的责任。此外，作为施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任，因为施工方有检验建筑材料是否合格的义务，不合格的禁止使用，而乙公司没有尽到审查的义务。 案例分析四 案例：竣工验收合格的建筑工程，是否就不会出质量问题 【案情】1998 年 4 月，被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议，双方约定：由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工。之后，双方开始履行协议。在施工前，原告将带有其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告，作为施工依据。1998 年 11 月 20 日工程竣工，交付使用，双方进行了结算，工程总造价为1 522 656.10 元，扣除应上缴的税金，自1998 年 5 月至2000 年 12 月 28 日，原告共给付工程款 35 笔，有现金、物资材料等，合计 470 017.20 元。2001 年 3 月 19 日被告起诉原告施欠工程款一案，经法院一审、再审及高院二审，判决某造纸公司给 付被告建筑工程公司工程款 1 004 399.30 元。之后，原告提出被告承建的建筑工程主体结构存在 严重质量问题，委托县建筑工程质量监督站鉴定，其结论为：“全部拆除重新处理”。2002 年 7 月 17 日杜蒙县安全委员会办公室下发“隐患整改通知书”，认定原告造纸车间及办公楼存在重大安全隐患，要求停产、停业整顿。原告要求被告返修重建，遭被告拒绝，起诉至法院，请求判令被告赔偿拆除重建费 55.9 万元，造纸车间重建全线停产将损失利润 40 万元。 【判决】法院认为，原告与被告自愿达成施工协议，并已实际履行，协议合法有效。被告为原告施工的工程自 1998 年 11 月 20 日交付使用，当时原告未提出质量问题而是签署了结算书并 接受房屋使用达 3 年之久，而且在接受房屋两年后的 2000 年底，仍为被告支付工程款，也未提出工程质量问题。只是在被告诉原告拖欠工程款一案败诉后才提出。原告不能提出被告将工程交付时就存在工程质量问题的证据，现在的房屋质量状况，不能代表交工时的房屋质量状况。按照法律、法规的规定，不合格的建筑工程是不能验收和交付使用的，所以，原告要求被告赔偿因房屋质量不合格造成的经济损失 95。9 万元，没有事实和法律依据，不能支持。依据《建筑法》第61 条及《建设工程质量管理办法》第 14 条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。 【分析】《建筑法》第六十条 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。本案经县建筑工程质量监督站鉴定，其结论为：“全部拆除重新处理”。说明在合理使用寿命内，没有确保主体结构的质量，开发商和建筑商当然要承担责任。法院的判决显然避开了这个规定。拖欠工程款和质量保证责任是两码事，不知法院为甚么要这么判? 案例分析五 案例：出卖人不能因出卖时未取得所有权，主张合同无效 【案情】2003 年 5 月 26 日，吴某夫妻与李某签仃了房屋出售协议，约定由吴某夫妻将从开 发公