小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析.pptx

小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析;小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析;目录;一、概述;（一）土地分摊说 此学说依业主在办理所购房屋土地使用证时，商品房项目的土地面积是否已全部被业主分摊作为判断标准，如已全部分摊，则商品房项目的土地使用权已全部转让给全体业主。如未全部分摊，则土地面积未分摊部分的配套公建的产权归开发商。 （二）成本分摊说 此观点以公建配套建设成本是否已列入商品房销售成本作为判断标准，如列入，则公建配套产权归全体业主；如未列入，则归开发商。 根据基本法理及法律基本规定，公建配套是由开发商建筑的，并非由开发商代全体业主修建，公建配套产权是否随商品房产权一并转移于全体业主，取决于我国调整物权转让的立法是否有具体规定，不能以此观点作为判断的标准。;二、判断公建配套产权归属原则;二、判断公建配套产权归属原则;三、商业配套物业的产权归属;四、会所产权及使用权归属;四、会所产权及使用权归属;五、游泳池、球场产权及使用权;通常情况下，小区游泳池、网球场均委托给物业服务企业管理，仅向小区业主开发，其经营收入和支出计入物业管理收入和成本支出。也有许多小区将游泳池、网球场对外承包，将其变为商业性的经营场所，开放式经营，商业化收费，并由此引发业主的不满。笔者认为，西群殴游泳池和网球场应当主要服务于本小区的业主，并不以盈利为目的，合理使用。;架空层的产权属于业主共有，理由如下： （一）架空层属建筑物基本结构部分，不属于专有部分。依法属于业主共有； 1、架空层不具备专有部分的法律构成要件 《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，转悠部分同是具有三个条件：一是具有构造上的独立性，能够明确区分；二是具有利用上的独立性，可以排他使用；三是能够登记成为特定业主所有权的客体。 2、架空层属于建筑物基本结构部分。;架空层的产权属于业主共有，理由如下： （二）从容积率及公摊面积分配方式可知架空层属于业主共有； 1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算规则》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积 两部分。应分摊的公用面积包括：室外楼梯、楼梯悬挑平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等，不能分摊的公用面积：报建时未计入容积率的公共面积和在相关文件中规定不进行分割的公共面积，包括：机动车库、分机动车库、消防避难层、地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休息和交通的场所等。;架空层的产权属于业主共有，理由如下： （三）现行房地产初始登记和转移登记方式决定架空层属业主共有 从初始登记看：初始登记中，由于不计算容积率建筑物不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物。 从转移登记看：在房地产二级市场中，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，房地产登记机关按照合同约定办理首次房地产转移登记。架空层的法律权利归属的转移并未记载于房地产权证。;（一）地下室功能分类 1、设备层 2、避难层 3、人防工程 4、车库 5、商场 6、其他;（二）地下室产权归属认定方法论 1、建筑容积率说 2、地下土地使用权说 结论：根据物权法定原则，在物权法明确规定地上、地表和地下可以分别设立建筑用地使用权的情况下，开发商通过规划许可证的方式取得地下空间建设用地使用权，而地上建筑物的业主其享有的土地使用权仅及于地表土地使用权，不及于地下土地使用权。;（三）使用功能不明的地下室产权归属及使用权归属 依据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条及《物权法》第一百四十二条之规定，此类地下室属于开发商所有，开发商具有使用权和收益权。但开发商的使用权应以不侵害业主的权利为前提。;（四）地下设备层和避难层产权及使用权归属 依《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：地下设备层和避难层产权及使用权归属业主共有。 （五）地下人防工程的产权及使用权归属 人防地下室是一种特殊的公用建筑，是国家从战略的角度设立的，战争时供公众临时时避难的场所。我国《人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时使用管理，收益归投资者所有。;（一）车库产权归属 与车位的开放式空间形态不同，车库属封闭式空间，通常分为地下车库与地上车库两种。 地下车库是利用土地地下空间建造的，有其独立性，应当根据“谁投资、谁受益”的民法基本原则来确定地下车库的权属，也符合物权的原始取得原则。;（二）车位产权归属 1、车位类型 实践中，车位可分为五类： 一是地下车位 二是地面车位 三是架空层车位 四是屋顶车位 五是立体可移动车位;2、判断车位产权归属的依据 一是地下人防工程规划的车位，适用于车库法律