上半武汉土地市场分析报告.docxVIP

? ? ? ? ? 2006～2007年上半年武汉土地市场分析报告 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 2006年武汉市土地市场分析报告 每一年的土地市场，都在讲述着不同的故事，而故事的主题不外乎增长几何、再创新高等耳熟能详的词汇。“调控”成为2006年房地产行业故事的主题：国六条的出台，90平方米户型的规定，限制外资的进入等，让大部分城市楼市有所降温，楼市的降温也影响到土地市场。土地市场，作为房地产市场发展的根基，在房地产市场的蓬勃发展中，为业界及房地产企业的后续发展提供了所必需的生命力“营养能量”，所以土地市场的风向如何，一定程度上也代表了楼市的走向，2006～2007年土地市场的走向一直都是业界关注的焦点。 从2006年2月10日万科、和黄低调登场成功摘牌，而掀开了武汉土地市场年度出让大幕，至岁末12月21日金地最终浮出“积玉桥水面”而落下帷幕。至此，2006年武汉市全市区土地出让计193宗，土地出让面积约12141亩，规划可建筑面积约1340万平方米。其中，武汉市主城区土地出让共49宗，出让土地面积2225亩，规划建筑面积353万平方米；远城区及开发区土地出让共144宗，出让土地面积约9916亩，规划建筑面积约987万平方米。 （一）主城区土地交易情况分析 最精彩的总是留在最后。12月21日武汉土地交易现场，金地集团、融侨集团、华润集团、上海复地以及福星惠誉，不约而同聚焦于积玉桥地块，最终金地集团以每亩561万元的土地单价、2804元/平方米的楼面地价竞得该地块，结束了2006年度土地交易，同时也使P（2006）054号积玉桥地块摘取同区域这两项指标第一的桂冠。 截止到金地的最终胜出，2006年度武汉土地市场已经成功出让土地49宗，累计出让土地面积2225亩（约148万平方米），规划建筑面积约353万平方米，实现交易金额61个亿。与2005年同期比较，成交宗数、出让面积、规划建筑面积与交易金额均有一定幅度的下降（如图1所示）。究其深层次原因不难发现，导致2005年武汉土地市场各项指标增长的最大因素便是港资三大家的引进。 图1 2005年与2006年武汉土地交易情况对比 1.主城区土地交易区域分析 从土地交易区域看，纵观2006年度49宗土地分布情况，三镇依次为汉阳20%、汉口30%、武昌50%，与2005年相比，土地供应区域发生较大的变化，武昌区成为2006年政府及市场关注的重点区域，而土地供应区域变化将直接影响房地产开发热点区域及市场格局的自然变化。如果考虑东湖高新开发区的土地供应情况，未来3年内武汉三镇中的武昌将成为房地产市场供应量较大的区域。（如图2、图3所示）。 图2 2006年三镇土地交易情况分布图 图3 2005年与2006年三镇土地交易分布情况对比 2.主城区土地交易结构分析 从土地交易结构看，在2006年成交的土地中，居住用地22宗，共56万平方米，占成交土地总面积38%；商业用地10宗，共37万平方米，占成交土地总面积的25%；居住兼容其他用地17宗，共55万平方米，占成交土地总面积的37%（如图4所示）。 图4 2006年土地交易结构比重情况 虽然市场表象说明武汉土地市场2006年整体商业性质用地供应量偏小，但是统计数据显示出居住兼容其他性质用地供应量占相当比例，其中含部分商业面积；另居住用地中的临街面处理方式一般以临街商业为主，未来商业发展模式及商业发展格局将以社区商业为主要发展方向。其次本年度武汉市主城区土地出让总量虽不及2005年，如果考虑远城区及开发区整体土地供应，以及市场存量土地，加上大宗地块市场持续开发量的积累，未来市场整体供应量不会产生明显波动。 二 主城区土地交易价格情况分析 如果我们为2006年的土地成交价格画一张曲线图，它与土地成交量呈现出类似的起伏。将本年度既有数据进行统计后，首先撇开地块自身因素，全年土地的成交价格呈现下滑态势。数据显示，本年度土地平均单价为274万元/亩、楼面平均地价为1728元/平方米，与2005年同期比较，分别下降20%、10%。如果不考虑2005年年初港资三大家进入武汉购地的情况，与2004年同期比较，土地平均单价及楼面平均地价的涨幅分别为18%及28%（如图5所示）。 图5 2004～2006年三镇土地交易价格情况对比 图6 2006年土地出让不同级别所占比重情况 1.主城区土地成交价格与土地供应关系分析 （1）土地供应级别情况分析。分析其价格出现负增长的因素，我们首先了解本年度土地供应级别整体情况，IV级以上土地供应宗数占总供应宗数53%，土地面积占本年度总土地量的71%（图如6所示）。这个数据可以很清晰反映出土地价格与土地级别的紧密关系。其次我们看一下具体地块的情况，本年度4月份及12月份成交的土地具体情况