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房地产行业市场空间发展分析 一、城市化推进、居民收入持续提升,房地产市场空间仍然巨大 按产生来源, 中国居民住房需求可分为三部份： 城镇常住人口增加需求,包括城镇 人口自然增长和农村人口进城定居产生的刚性需求；人均住房面积增长需求,包 括居民改善性居住需求和纯投资需求；城市更新改造需求,主要来自于住房折旧、 城市功能规划改善等导致的住房拆迁.除了商品房市场,住房需求还会通过其他渠 道解决,从而产生需求漏损, 比如因城镇规划调整造成的农民带房进城、农民工返 回农村建房等.不考虑市场情绪导致的需求释放节奏影响,2022-2022 年,城镇常住 人口增加需求、人均住房面积增长需求和城市更新改造需求,分别为 33.3 、28.3 和 8.1 亿平, 占总需求的 47.8% 、40.6%和 11.6%；需求漏损高达 8.1 亿平,需求漏 损率达 11.6%.通过预测,我们对未来房地产市场空间主要有以下几点判断： 第一,商品住房需求在 2022 年达到峰值 14.5 亿平后回落.其中,2022-2022 年仍 维持 14.0、13.4 亿平水平,2022 年受“三个一亿人”政策红利退出需求降至 12.2 亿 平,此后稳定小幅减少. 第二,商品住宅中期需求仍有强劲支撑.受益于住房消费升级、城镇化水平持续提 升, 以及存量房时代下城市更新改造需求增加,2022-2030 年,商品住房需求年均 12.2 亿平,始终高于 2022 年实际商品住宅销售面积 11.2 亿平. 中长期商品住宅销售预测 第三,分项目看,三大需求稳定释放,支撑房地产市场空间.2022-2030 年,城镇常住 人口增长、人均住房建面增长和城市更新改造需求,年均分别为 5.8 、6.8 和 0.7 亿平, 占当年总需求的 43.6% 、51.4%和 5.0%. 商品住房需 商品住房需求和三大需求中期预测 第四,2022 年中国房地产市场由刚需时代进入改善时代； 2042 年从增量房时代 进入存量房时代.城镇常住人口增长需求从 2022 年达到 6.87 亿平峰值后缓慢回 落,2048 年转负.人均住房面积增长需求持续增长,2022 年超过城镇常住人口增长 需求成为第一大需求,标志中国房地产市场由刚需时代进入改善时代；随后在 2029 年达到 7.04 亿平峰值后缓慢回落.随着存量房面积持续增长,城市更新改造 需求逐步持续增加,从 2022 年棚改结束后的 0.4 亿平,2030 增长至 0.76 亿平,在 2042 年超过城镇人口增长需求,标志中国房地产市场由增量房市场步入存量房市 场. 场 三大 三大类需求的中长期预测 第五,受益于鼓励农业转移人口落户城镇,户籍城镇化率加速提升,需求漏损率从 2022 的 18.3%持续降低至 2022 年的 9.3%.2022 年提出“2022 年以前促进 1 亿农 业转移人口落户城镇”,2022-2022 年户籍人口城镇化率提升幅度是常住人口城镇 化率的 1.4 倍,农民工回乡下建房导致的需求漏损率降低,城镇常住人口增长需求 的转化率提高.估计 2022-2022 年需求漏损率维持在2-7%的低位,2022 年“三个一 亿人”政策退出后,或者将小幅回升. 二、政策：由“控”转“稳”,因城施策,优化短期调控完善长效机制 1、以史为鉴：近三轮周期的政策底对照 1)三轮小周期中,当前和 2022 年初、 2022 年初相似 从宏观环境看,三个时点均面临经济下行压力,政策需要在“稳增长”和“稳房价”间 权衡.2022 年 GDP 增速由 2022 年 9.5%降至 7.9%；2022 年,GDP 增速下滑 0.5 个百分点至 7.3%；2022 年 3 季度 GDP 增速下滑至 6.5%,创 2022 年二季度以来 新低. 从政策周期看,三个时点都处于调控收紧尾声.经过 1-2 年政策收紧,市场显著回 落： 2022 年初、 2022 年初,70 城新建商品住宅价格指数环比均浮现下跌,商品房 销售面积同比为负； 2022 年 11 月,一、二、三线商品住宅价格指数环比回归 0.3%、 1.0% 、0.9%低位. 12 年、 14 年、 18 年面临经济下行压力 12 年初、 14 年初、 18 年末市场开始下行 2)政策周期历史规律：经济增长、地方财政和房地产市场风险的平衡 房地产政策具有逆周期调节特征,前两轮周期表明,当经济增长持续承压、土地出 让收入减少、房地产库存高企、楼市量价持续快速回落,政策有望大幅放松.2022 年政策走向为“宽货币、稳地产”,2022 年为“宽货币、宽地产”.彼时都面临经济增 长放缓压力,采取了“宽货币”对冲.但 2022 年经济下行压力更大,地方土地出让收 入增速大幅回落,房地产库存风险集聚、成交量价持