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第一节 长沙市房地产进展形势分析 2004 年，受国家宏观调控政策的阻碍，长沙市房地产开发投资增速有所回落，然而 在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品 房价格增幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断进展的支柱产业。 一:2004 年长沙房地产市场运行差不多情形 1、房地产开发规模连续增长,房地产开发投资增速趋缓。 2004 年长沙市共完成房地产开发投资 175.54 亿元，比去年同期增长了 43.23%，达 历史新高。房地产投资连续保持了高速增长的局面，社会资本介入房地产市场的热情高 涨。但从增速来看，受上半年国家宏观调控政策的阻碍,增速有所下降， 2004 年的房地 产开发完成投资增幅较 2003 年回落 6.61 个百分点, 回落趋势较明显。见图一。 2004 年,长沙市房屋施工面积共 1462.40 万平方米, 同比增长 32. 19%,房屋竣工面积 591.90 万平方米, 同比增长 33.54% 。房地产开发规模连续保持较高增长。 2、商品房上市量呈负增长,商业用房供应量出现理性回调 2004 年长沙市共有 449.60 万平方米商品房批准预售，同比增长-4.10%。商品房上市 量自 98 年来第一次显现负增长。 其中, 批准住宅预售面积 361.67 万平方米, 同比增长 -5.28%;批准办公用房预售面积 21.45 万平方米, 同比增长-2.94%;批准商业用房预售面积 36.35 万平方米, 同比增长-29.62%。商业用房的供应量比 2003 年减少了一五.30 万平方米， 仅占预售总面积的 8.08%，所占比重也较 2003 年回落了 3 个百分点。 2004 年长沙市商业 用房的供应量出现出理性回调。 3、消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅提升 2004 年，全市共成交商品房 38671 套，成交面积 450.22 万平方米，成交金额 99.17 亿元，又创历史新高，分别比去年同期增长 44.69%、50.44%和 57.03%，增幅较大，增速 加快。随着我市居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购房需求还 将有一个较大的上升空间。 据长沙市房地产交易中心统计， 2004 年， 我市商品房的销售均价为 2738 元/平方米， 比去年上涨 10.94% 。其中商品住房销售均价为 2391 元/平方米，比去年上升了 7.61% 。 由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差， 导致 2004 年我市商 品房价格涨幅较大。 4、住房二级市场启动有力 ,二手房交易专门活跃。 2004 年，全市共办理二手房交易一三 702 起，成交面积一八 2.66 万平方米，成交金 额 29.67 亿元，分别比去年同期增长 49.11%、53.77%和 33.25%。其中，房改房成交 6329 套，成交面积 43.41 万平方米， 成交金额 5.38 亿元， 分别比去年同期增长 48.46%、52.48% 和 61.23%。长沙市二手房交易量在去年突破百万大关后,今年又创新高。 我市二手房交易 在政府及相关主管部门引导下日益活跃，正处在一个高速进展的运行状态。 5、地产抵押登记连续攀高，个人住房贷款增速放缓 2004 年，全市共办理房地产抵押登记 37050 起，抵押面积 1129.27 万平方米，抵押 金额 284.41 亿元，分别比去年同期增长 24.51% 、54.98%和 46.45%。我市房地产抵押贷 款业务连续增长。 2004 年，长沙市共办理个人住房抵押贷款 30746 起，抵押面积 363.63 万平方米，抵押金额 80.61 亿元，分别比去年同期增长 9.5% 、10.一五%和 14.57%，但增 幅分别比去年下降了 66.45 、67.99 和 44.4 个百分点。 2004 年 10 月底人民币 9 年以来首 次上调基准利率 0.27 个百分点,利用银行按揭购房的成本将增高， 消费者今后购房将会更 趋理性。 目前我市个人购房按揭率约为 80%，估量今后个人购房按揭的比重会有所下降。 6、都市房屋拆迁大幅下降，旧城改造规模趋小 2004 年，全市共拆迁房屋 3981 户，拆迁房屋建筑面积 53.29 万平方米，分别比去年 同期增长-21.26%和-37.85%。其中拆迁住宅面积 31.06 万平方米，同比增长-29.一八% 。 我市都市房屋拆迁量连续下降，其要紧缘故是：今年是我市都市建设〝三年大变样〞 目 标完成的收尾之年， 占拆迁量较大比重的市政道路建设项目开工不多，仅有人民西路、 韶山南路、府后路等项目。 且由于国家宏观政策调整，严格操纵拆迁开发规模，造成新 申报的开发类拆迁项目也为数不多。同时受地价上涨、拆迁周期拉长等因素的