城镇居民买卖农村房屋到底有效无效？（4则案例要旨+司法观点）.pdfVIP

城镇居民买卖农村房屋到底有效⽆效？（4则案例要旨+司法观点） 近年来 农村房屋买卖交易越来越多 ⼈们形象地称之为“⼩产权房”“乡产权房”交易 那么实务中应如何认定该类合同的效⼒呢？ ·裁判规则 1.村民将在村集体所有的⼟地上建设的房屋出售给不属本村的村民,合同⽆效——杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠 纷案 案例要旨：⾮本村村民购买集体⼟地上的房屋，因违反《⼟地管理法》的规定，侵害了村集体其他成员宅基地使⽤权， 合同应属⽆效。 案号：鄂秭归民初字第00780号 审理法院：湖北省秭归县⼈民法院 2.城镇居民购买农村私有房屋的合同⽆效——马海涛与李⽟兰房屋买卖合同纠纷上诉案 案例要旨：宅基地使⽤权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的⾝份相联系，⾮本集体经济组织成员⽆ 权取得或变相取得。根据国家政策，⾮本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋⽽与农民所订⽴的买卖合同应当 认定⽆效。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。出卖⼈对合同⽆效负主 要责任的，应当赔偿买受⼈的信赖利益损失。 案号：（2007）⼆中民终字第13692号 审理法院：北京市第⼆中级⼈民法院 3.城市居民购买农村房屋应当结合历史背景、现有占有关系等考虑其效⼒，不宜直接认定为⽆效——马⽴民诉陈宝印房 屋买卖合同案 案例要旨：因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，应当结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系⾓度考 虑，不能⼀概认定为⽆效。 案号：(2007)⼀中民终字第9544号 审理法院：北京市第⼀中级⼈民法院 4.对确认“⼩产权房”买卖合同⽆效的纠纷要综合评定——原告诉被告房屋买卖合同纠纷案 案例要旨：对确认⼩产权房买卖合同⽆效的纠纷要根据交付时间的长短，结合房屋本⾝的重置成本价、⼟地的区位补偿 价，作出综合的评定。⼀⽅⾯充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另⼀⽅⾯考虑⼟地升值、房屋升值带来的拆 迁安置补偿预期的巨⼤经济利益及原购房⼀⽅因重新购置造成的巨⼤财产损失。 ·司法观点 ⼀、农村房屋主要包括宅基地房屋与“⼩产权房”两类 就⼴义⽽⾔，所谓农村房屋，是建造于集体所有的⼟地上的房屋，系相对于在城镇区域开发的建造于国有⼟地上的房屋 ⽽⾔的，主要包括宅基地房屋与“⼩产权房”两类。宅基地房屋系村民在审批的宅基地上⾃建的⽤于居住的房屋，是典型 ⽽⾔的，主要包括宅基地房屋与“⼩产权房”两类。宅基地房屋系村民在审批的宅基地上⾃建的⽤于居住的房屋，是典型 的传统意义上的农村房屋。 物权法第⼀百五⼗三条规定：“宅基地使⽤权的取得、⾏使和转让，适⽤⼟地管理法等法律和国家有关规定。”⼟地管理 法第六⼗⼆条第⼀款规定：“农村村民⼀户只能拥有⼀处宅基地，其宅基地的⾯积不得超过省、⾃治区、直辖市规定的 标准。”第三款规定：“农村村民住宅⽤地经乡（镇）⼈民政府审核，由县级⼈民政府批准；其中，涉及占⽤农⽤地的， 依照本法第四⼗四条的规定办理审批⼿续。”上述法律确⽴了“⼀户⼀处宅基地”原则，农村村民主要通过申请并获得批准 的⽅式取得宅基地使⽤权，由于法律、⾏政法规及部门规章未对宅基地使⽤权及宅基地房屋所有权登记发证进⾏明确规 定，现实中⼤部分宅基地及地上房屋并未进⾏权属登记，近⼏年这项⼯作正在推进，从⽬前有关法律、⾏政法规及政策 的规定及精神看，农村村民享有宅基地使⽤权及宅基地房屋所有权，并不需要登记作为⽣效要件，故未进⾏权属登记并 不影响农村村民对于该两项权利的取得。 ⽽“⼩产权房”并⾮法律概念，⼀般是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独⽴或与房地产开发企业联合在 集体所有的⼟地上开发建设的房屋。根据物权法的规定，建于农村集体建设⽤地、甚⾄于农业⽤地上的农村房屋权属， 往往取决于建造者是否获得⾏政部门有关⼟地规划、建设审批。未履⾏合法审批程序，因违反⼟地管理法规，建造者⽆ 法取得房屋所有权，此类房屋在性质上应归属于违法建筑，⽆法获得国家法律认可，⾃然也⽆法办理权属登记。纪要 （《第⼋次全国法院民事商事审判⼯作会议 （民事部分）纪要》）第⼗九条并未涉及后者，⽽是仅针对宅基地房屋买卖 的情形作出了规定。 （摘⾃ 《民事审判指导与参考 （2017年第1辑·总第69辑）》，最⾼⼈民法院民事审判第⼀庭编，⼈民法院出版社2017 年版，第97-98页） ⼆、根据国家政策，⼈民法院不应⽀持城镇居民要求在农村购买房屋的诉讼请求 我国 《物权法》第153条规定“宅基地使⽤权的取得、⾏使和转让，适⽤⼟地管理法等法律和国家有关规定”，⽽我国⼟ 地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁⽌性规定。最早作出