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商业房地产投资第1页/共28页 内容提要一、商业房地产投资概述二、商业房地产投资评价及风险三、商业房地产投资实例第2页/共28页 一、商业房地产投资概述1、广州典型的商业房地产有哪些？北京路、天河科技城、珠江新城CBD2、商业房地产的概念商业：一般指商业活动，可以分为实物商品交易的买卖活动和非实物交易为基础的服务类商业活动。第3页/共28页 一、商业房地产投资概述商业房地产的不同定义：1）有些学者将房地产分为：住宅房地产、写字楼房地产、商业房地产、工业房地产四类。2）商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。3）商业地产是以商业物业的建设和经营为目的的地产开发。 课本所讲的商业房地产是指用于商业经营活动并通过经营产生收益性的物业，主要由商铺、商场、写字楼、工业厂房、仓库、酒店、宾馆、会展中心等组成。商业地产的本质在于其收益性和盈利性。第4页/共28页 一、商业房地产投资概述3、商业房地产的分类1）按使用功能分类：商业经营类物业：购物中心、社区商业、商业街、百货商场、超市、便利店、展览中心等商务办公用物业：写字楼、商住楼（SOHO）等餐饮酒店娱乐类物业：酒店、饭店、餐馆、酒吧、咖啡厅、旅馆、健身房等物流仓储、厂房类物业（工业房地产）：仓库、厂房、工业园区、物流基地2）其他分类方式见课本表7-1第5页/共28页 一、商业房地产投资概述3）商业经营物业的主要类型购物中心：①国际定义：有开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心点、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。②我国《零售业态分类》定义：多种零售店铺、服务设施集中在有企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。可分为社区购物中心、市区购物中心、城郊购物中心三类。（广百）超市：大型超市标准：6000平方米以上，品种齐全、可满足顾客一次性购齐的零售业态第6页/共28页 一、商业房地产投资概述便利店：A、一般选址在居民社区、主要干线路遍及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业单位所在地，也可设立在机场、码头、车站及加油站附近，为过往的旅客和行人提供便利。B、具有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品价格略高于其他零售业态。C、营业面积较小，但面积利用率较高D、一般营业时间超过16小时，甚至24小时营业Seven-Eleven （711便利店）折扣店（outlets）：店铺装修简单、提供有限服务；名牌集中、价格低廉第7页/共28页 一、商业房地产投资概述4）从商业房地产置业投资的角度，可以分为以下几类：A、产权式商铺：开发商在项目开发建成后，将项目的产权划分为一个一个的零散产权并对外公开销售。有专业的商业经营管理公司负责对外招商和整体经营，并根据合同约定，投资者根据产权的多少获得相应的租金回报。 特点：产权分散、统一管理、统一招商、统一租赁。B、商业街商铺：以平面形式按照街的形式不知的单层或多层商业房地产形式。其经营情况完全依赖于整个商业街的经营情况。北京路、上下九等。C、社区商铺和住宅底商商铺：社区商铺是作为社区配套设施建造和销售的商铺，经营对象是住宅区的居民。住宅底商商铺是指位于住宅底层的商铺。第8页/共28页 一、商业房地产投资概述5）商务写字楼分类：高档（顶级或国际级、甲级）、中档（乙级）、低档（丙级）。 写字楼具有地域性，因此其评价标准是基于相对质量而言。表7-3 第一太平戴维斯的国际级写字楼和甲级写字楼标准（P176）6）商务宾馆分类：A、产权式酒店：起源于分时度假酒店。产权式酒店通过将酒店每间客房分割成独立的产权从而出售给投资者。投资者既可以向购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分区投资回报；又可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。B、酒店式公寓与公寓