2023年房地产开发经营与管理笔记.docxVIP

房地产开发经营与估价 第一章：房地产投资与投资风险 1、短期投资与长期投资（通常以回收期1年为界线）：长短期投资的优缺陷为重点；房地产开发投资属于中短期投资。 2、直接投资与间接投资（资金所有人与使用人是否分离）：直间接投资的优缺陷为重点 3、金融投资和实物投资（最终获得金融产物还是实物资产积累） 4、生产性投资和非生产性投资（是否以赚钱为目的，是否为了公共利益：学校…） 5、投资的特性：经济行为；时间性；目的是获得收益；风险性。（四个特性） 6、投资的作用：国家经济增长的推动力；与公司发展密切相关；人民生活水平提高；社会稳定和国际交往。 7、房地产投资是经济主体以获得未来的房地产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的资金或者实物，直接或间接从事房地产开发经营活动的经济行为。（为了获得未来的价值而牺牲现在的价值） 8、公司投资和个人投资的目的是赚钱；政府和非赚钱机构的投资目的是社会效益和生态效益。 9、房地产投资按经济活动的类型分类：土地开发投资（土地一级市场）；房地产开发投资（房地产一级市场）；房地产出租经营投资（房地产二级市场）；房地产中介服务与物业管理服务。 10、房地产投资按物业类型分类：居住（特性是重点）；商业（特性是重点）；工业；酒店和休闲娱乐；特殊物业（加油站、码头、车站、高速公里、桥梁、隧道等） 11、房地产投资的八个特性：区位选择异常重要；适宜长期投资（自然寿命与经济寿命-竣工之日起净收益为零时止）；需适时投资改造；易产生资本价值风险（由于房地产的异质性，投资价值不拟定）；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在经济外溢或转移。 12、房地产投资的作用：收益；保值；增值；消费；业主荣誉。 13、房地产直接投资：房地产开发投资（增量供应；中短期投资）和房地产置业投资（长期投资）。 14、房地产间接投资：房地产投资信托基金REITs（权益型、抵押型、综合型；收益来源为经常性租金收益）；房地产股票或债券；房地产抵押支持证券。 15、房地产投资之利（基于直接投资）：相对收益水平较高；易获得金融机构的支持；能抵消通货膨胀的影响；提高投资者的资信等级。 16、房地产投资之弊：投资数额巨大；投资回收期较长；需要专门的知识和经验。 17、房地产投资风险： 标准差（=也许值1-盼望值 项目盼望值相同时，标准差小的风险小；当项目盼望值不同时，标准差系数小的风险小。 18、风险和不拟定性的却别：风险项目能知道未来事件发生的概率；而不拟定性项目是未来事件发生的概率不拟定（小中取大；大中取大；最小最大后悔值）。 19、房地产分析的重要体现：投入资金的安全性；盼望收益的可靠性；投资项目的变现性；资产管理的复杂性。 20、房地产投资系统风险（八个）：通胀风险（购买力风险，1+名义收益率=（1+实际收益率）×（1+通货膨胀率））；供求风险；周期风险；变现风险（快速变现）；利率风险（一是利率升高，增长折现率导致房地产实际价格减少；二是利率升高，导致投资者财务承担而减少需求）；政策风险；政治风险；或然损失风险。 21、房地产投资个别风险（六个）：收益钞票流风险；未来运营风险；资本价值风险（收益、运营费用、收益率的变化导致资本价值风险）；机会成本风险（比较风险）；时间风险；持有期风险。 22、风险对房地产投资决策的影响：根据风险大小决定收益率（按风险大小房地产分为收益型、收益增长型、机会型）；投资者尽也许规避、控制、转移风险。 23、投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消；系统风险无法抵消。 24、某资产的应有预期收益率=无风险资产收益率+某资产的系统性市场风险系数×（市场整体平均收益率-无风险资产收益率） 由于在资产投资的个别风险可以通过投资组合减少甚至抵消（投资者应选择投资项目间有一个负协方差），所以上式的收益率是以补偿系统风险为主。（注意系统） 25、资产定价模型中的折现率：与24中资产的收益率计算公式相同（机会成本+风险调整值） 注意：与此相关的知识点中，无风险报酬率加风险补偿中的风险补偿为系统风险补偿（假如考题中说明考虑个别风险，则为错） 第二章：房地产市场的概述 1、房地产市场影响因素 房地产市场的运营环境 重要影响因素 社会环境 人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等 政治环境 政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对待外资的态度等 经济环境 经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等 金融环境 宏观金融政策、金融工具完善限度、资本市场发育限度等 法律制度环境 土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度和城市发展政策等 技术环境 建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步，信息技术和节能减排技