经营性物业抵押贷款操作办法.docxVIP

1 / 19 . 关于印发《徽商银行经营性物业抵押贷款管理暂 行办法》的通知 各分行,总行营业部： 为规 X 经营性物业抵押贷款的管理,统一操 作流程,总行制定了《徽商银行经营性物业抵押 贷款管理暂行办法》 ,现印发给你们,请认真组织 学习并遵照执行.在执行中遇到问题,请与时向总 行反映. 二○○七年五月三十日 徽商银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法 第一章 总 则 第一条 为适应商业地产市场发展需要 ,规 X 经营性物业抵押贷款业务,防 X 商业营业用房 在营运初期的经营风险 ,促进经营性物业抵押贷 款业务健康发展,特制定本办法. 2 / 19 . 第二条本办法所指经营性物业 ,是指已竣工 验收并投入商业运营 ,经营管理规 X、经营利润 稳定、 现金流量充裕、 综合收益较好的商业营业 用房和办公用房 ,包括商场、商品交易市场、写 字楼等物业形式. 经营性物业抵押贷款是指我行向经营性物 业所有权人发放的 ,以其所拥有的物业作为贷款 抵押物,并以该物业的经营收入进行还本付息的 贷款. 第二章 贷款对象和用途 第三条 贷款对象 .借款人必须是经工商行 政管理部门核准登记、实行独立核算的企业法人, 其所拥有的经营性物业已经投入商业运营 ,并对 拥有的经营性物业有独立的处置权. 第四条贷款用途 .贷款资金用于物业在经营 3 / 19 . 期的资金需求与其他符合规定的用途 .贷款不得 用于国家明令禁止的投资领域和用途. 第三章 贷款条件和申请 第五条 贷款条件 〔一〕借款人除符合我行基本条件外还应满 足下列要求 1、法人管理结构健全、经营管理规 X、财 务状况良好； 2、在我行开立结算账户 ,贷款卡正常年检 , 无不良信用记录； 3、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有 效的房产所有权证与土地使用权证； 4、董事会或者相应决策机构允许将其拥有的 经营性物业作为贷款抵押物； 5、 承诺我行 ,其物业经营所产生的资金结 4 / 19 . 算、代收代付等中间业务在我行办理 ,并接受我 行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管. 〔二〕经营性物业须具备的基本条件 1、经营性物业应符合各地城市商业网点规 划要求,经国家有权部门竣工验收合格并办妥房 产证,已投入商业运营.原则上购物广场和办公楼 出租率需在 80% 〔含〕以上； 2、地理位置优越,物业原则上应位于城市中 央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段 .交 通便捷,人流、物流、车流充裕,商业、商务氛围 浓厚,具有较强的变现能力； 3、经营性物业投资方和经营管理方拥有多 年从事商业用房经营管理的经验； 4、经营性物业定位准确,经营情况稳定,预期 租赁市场前景较好 ,在贷款期内有充足的现金流 5 / 19 . 能够按期归还贷款本息； 5、经营性物业市场价值和租金价格稳定. 〔三〕 承租人原则上应以世界 500 强企业 和国内知名企业为主 .同时为确保本行在抵押物 处置中免受承租人牵制 ,要求签署《告知书》和 《承诺函》明确以下内容：承租人承诺将租金归 结到本行指定的账户 ,承诺在本行实现抵押权时 不得以其租赁权妨碍或者干扰本行行使抵押权；租 赁合同不存在一次性支付长期租赁费的情形；不 存在以租代售情形等. 第六条 借款人申请经营性物业抵押贷款 时,还应提供以下资料 〔一〕借款人董事会或者公司章程约定的相应 决策机构允许借款、 允许以经营性物业抵押的决 议； 6 / 19 . 〔二〕经会计师事务所审计的借款人和重要 关联公司近三年财务报表与最近一个月的财务 报表； 〔三〕经营性物业竣工验收合格的证明材 料、产权证书； 〔四〕借款人对外出租的有关协议、合同； 〔五〕经我行指定或者认可的评估机构出具的 抵押物评估报告〔评估报告需在有效期内〕 ； 〔六〕本行要求提供的其他证明文件和材 料. 第四章 贷款额度、期限和利率 第七条 贷款额度根据借款期内物业可用 于还贷的现金流综合确定 ,且最高不得超过所抵 押物业经评估机构评估价值的 60%.原则上最近 三个月平均经营性收入不得低于贷款后每期还 7 / 19 . 款金额的 110％；若借款人或者其母公司实力雄 厚、现金流充裕,有确定的其他合法收入,并愿以 其还款的,可以其综合收入现金流来确定具体贷 款额度,但经营性物业产生的现金流占综合收入 现金流的比重应不低于 80％ . 第八条 经营性物业抵押贷款期限最长不得 超过 10 年.同时,经营性物业抵押贷款的期限不 得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩 余使用年限. 第九条 贷款利率按中长期贷款利率标准 执行,并应在基准利率基础上适当上浮. 第五章 贷款调查和评估 第十条 贷款调查应重点关注以下内容