第1章 物业项目早期介入.docxVIP

第一章 考试内容： (一)物业管理的早期介入 1 ．早期介入。 2 ．早期介入的作用。 3 ．早期介入的特点。 4 ．早期介入的方式、方法。 (二)早期介入的工作内容 1 ．可行性研究阶段的早期介入。 2 ．规划设计阶段的早期介入。 3 ．建设施工阶段的早期介入。 4 ．销售阶段的早期介入。 5 ．竣工验收阶段的早期介入。 (三)早期介入的组织实施 1 ．早期介入工作的准备。 2 ．早期介入的合同订立与管理。 3 ．早期介入的组织与实施。 (四)早期介入的注意事项 物业项目早期介入 第一节 物业项目早期介入概述 一、物业服务项目早期介入的含义 早期介入的基本概念 A 项目早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位在项目的立项、规划设计、施工建设、 营销策划、 竣工验收阶段所引入的物业服务咨询活动， 物业服务企业从业主使用和物业服务 的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布 置、 施工质量、 竣工验收等方面提出的合理化意见和建议， 以便建成的物业更好地满足业主 和物业使用人的需求，方便物业服务工作的开展。 项目早期介入对建设单位而言并非强制性要求， 而是根据项目管理的需要进行选择，可 以由物业服务企业提供， 也可以由专业咨询机构提供； 项目早期介入是建设单位在项目开辟 各阶段引入的物业服务专业技术支持，在项目的开辟建设中起着积极的作用； 项目早期介入 服务的对象是建设单位， 由建设单位与物业服务企业或者咨询机构签订协议并支付项目早期介 入服务费用。 项目早期介入的阶段 A 如图 1- 1 所示。 思量： 哪个阶段最能体现物业服务企业的价值 二、物业服务项目早期介入的作用 早期介入的作用 我国的物业管理脱胎于传统的房地产管理， 向来滞后于规划设计和施工建设， 以至于交 付的物业浮现布局不合理、配套不完善、管理不便、维修艰难等诸多缺陷，引起业主、建设 单位和物业服务企业之间的矛盾和纠纷。物业服务企业的早期介入可以协助建设单位及时发 现项目规划、设计、施工、销售过程中所存在的问题，使规划更加优化、完善，减少设计上 的缺陷以及交付后的业主纠纷， 还可以在项目建设初期将不利于物业管理、伤害业主利益的 因素尽可能消除或者减少，使物业服务顺利开展，业主利益得到保障。 (一)从业主使用的角度，有利于提高业主对物业的认可度 1．优化设计，满足业主使用需求 随着社会经济的发展， 人们对物业的品位和环境要求越来越高， 这使得建设单位在建设 过程中除了要执行国家有关技术标准外， 还应考虑到物业的功能、 布局、造型、环境以及物 业使用者的便利、安全、舒适等因素。物业服务企业可从业主(或者物业使用人)及物业管理 的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使 物业的设计更符合业主的使用要求。 2．有助于提高工程质量，提高物业的认可度 在物业的建设过程中， 物业服务企业利用自身优势匡助建设单位加强工程质量管理， 及 时发现设计、 施工过程中的缺陷， 提前防范质量隐患， 使工程质量问题在施工过程中及时得 到解决， 减少在日后使用中的矛盾纠纷， 从而提高业主或者物业使用人对物业的满意度和认可 度。 (二)从物业管理角度，有利于物业服务工作的顺利开展 1．有利于了解物业情况 对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主要工作之一，要做好这 方面的工作，必须对物业的建造结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。物业服务企业 可以通过早期介入， 如对于图纸的改动部份做好记录， 对设备安装、 管线布置特别是隐蔽工 程状况进行全过程跟踪等，充分了解所管物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数、 “对症下药”。 2．为前期物业管理作充分准备 物业服务企业可利用项目早期介入的机会，逐步开展制定物业管理方案和各项规章制 度、设计组织架构、 招聘人员、 实施上岗培训等前期管理的准备工作， 方便物业移交后物业 管理各项工作的顺利开展。 同时， 通过在早期介入中同施工单位形成的良好合作关系， 在今 后物业的保修期内，加强双方的密切合作，提高物业的维修及时率。 3．有利于规避物业经营管理风险 项目早期介入对项目情况及周边不利因素提前了解，对后续物业服务过程中可能浮现的 风险作出预估， 提前制定应对措施， 规避物业管理的风险， 也可提升后期物业管理服务的质 量。同时，项目早期介入可充分了解目标客户群，制定质价相符的服务标准、服务内容等， 以保证物业管理的可持续经营管理。 (三)从项目开辟角度，有利于提高建设单位的开辟效益 (1)建设单位在进行小区规划设计时往往比较关注技术规范对于今后是否符合业主使 用要求、管理要求、 降低管理成本考虑较少。 项目早期介入可使规划设计方案中的布局、功 能定位更趋合理， 有利