2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试历年考题专家甄选版带答案5.docxVIP

（图片大小可任意调节） 2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试历年考题专家甄选版带答案 卷I 一.单选题(共35题) 1.成本法中一般不计息的项目是（）。 A.管理费用 B.销售费用 C.开发成本 D.销售税费 2.已知某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为()万元。 A.109 B.117 C.124 D.130 3.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。 A.减少 B.增加 C.不变 D.无法确定 4.对于新开发区土地的估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也没有。 A.比较法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法 5.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。这种高层建筑地价分摊方法是()。 A.按房地价值进行分摊 B.按建筑面积进行分摊 C.按土地价值进行分摊 D.按建筑物价值进行分摊 6.下列房地产中，哪一项存在替代关系？() A.经济适用住房与高级别墅 B.住宅与其配套的商业房地产 C.宾馆与写字楼 D.大城市郊区的住宅与高速公路收费 7.按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。 A.较高 B.较低 C.居中 D.最低 8.（）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。 A.物权 B.债权 C.租赁权 D.所有权 9.将房地产称为物业的国家或地区是()。 A.法国 B.意大利 C.日本 D.香港 10.销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应()的税费。 A.由卖方和买方双方缴纳的 B.由卖方独立承担和缴纳的 C.由买方缴纳的 D.由土地开发和房产开发所缴纳 11.假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与()相同。 A.长期趋势法 B.收益法 C.成本法 D.市场法 12.成本法是求取()的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 A.估价对象在估价时点时 B.估价对象在交易时 C.估价对象在重新协议时 D.估价对象在建造前的 13.土地资本化率R、建筑物资本化率R、综合资本化率R三者之间的大小关系为()。 A.R B.R C.R D.R 14.如果设立了他项权利，()就变得不完全。 A.使用权 B.地役权 C.所有权 D.租赁权 15.房地产的()，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。 A.需求弹性 B.需求收入弹性 C.供给价格弹性 D.需求价格弹性 16.实地查勘有利于加深对估价对象的认识，形成()。 A.一个直观具体的印象 B.一个综合全面的印象 C.一个模糊大概的印象 D.一个片面、具体的印象 17.评估一在建工程的抵押价值，该项目的投资总额为1000万元，房地产开发商已投入150万元，通常贷款比率为70%，该在建工程的抵押价值应当为()。 A.850万元 B.700万元 C.700～1000万元 D.0 18.在实际估价中，判定在建工程的标准是()。 A.是否完成竣工验收 B.是否完成内外装修 C.是否已完成结构封顶 D.是否已安装了门窗 19.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。 A.180 B.196 C.200 D.300 20.在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与（）进行比较。 A.居住房地产 B.商业性房地产 C.收益性房地产 D.类似房地产 21.估价报告的外在质量指()。 A.估价结果的准确性 B.估价报告的格式，文字表述水平以及印刷质量 C.估价对象所在位置 D.估价对象的品位 22.【真题】利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。 A.典型投资者所要求的社会一般报酬率 B.典型投资者所要求的社会最高报酬率 C.特定投资者所要求的最低报酬率 D.特定投资者所要求的最高报酬率 23.在房地产交易中往往需缴纳一些税费，下面属于正常税费的是()。①营业税；②土地增值税；③契税；④交易手续费；⑤补交土地使用权出让金。 A.②③④⑤ B.①②③④ C.②③④ D.①②③④⑤ 24.房地产状况修正系