商业地产行业系列报告之一：商业地产黄金赛道价值再发现_2020-03-09_国盛证券.docVIP

证券研究报告 | 行业深度 2020 年 03 月 08 日 房地产开发 商业地产黄金赛道价值再发现——商业地产行业系列报告之一 对可复制性和龙头租金增速的预期差带来商业地产行业投资机会。商业地产利润增长越发成为房企增长的重要驱动因素。而市场由于对龙头企业购物中心可复制性的担忧，对该业务可持续增长有所顾虑，故一直使用 NAV 模型（租金/资本化率的方法）对商业地产进行估值。本文通过研究行业的增长驱动因素、优质购物中心是否可以复制，形成了对龙头购物中心业务增速的假设差异，而这样的增速预期差带来了投资机会。 商业地产市场是大消费价值链下的万亿市场。2019 年全国购物中心租金 规模约为 6413 亿元，约占当年社零规模的 1.55%。近 5 年增速约 23%。 全国购物中心销售额和租金规模仍将继续快速增长。从存量看，我国 2018 年人均可租购物中心面积仅为日本的 60%，而我国城市人口密度 7000 人/平方公里远高于日本 4000 人/平方公里，显示行业仍有发展空间。从增量看，全国能承载购物中心的地区正在越来越多。首先，全国购物中心客流量会继续快速提升。第一，购物中心下沉至低线城市驱动渗透城市数量快速增加。第二，线上对线下冲击正在减小，购物中心客流量增速在 2017 年拐点已至，已然回暖。除客流量外，三四线城市中产阶级崛起和消费升级趋势明显，意味着提袋率和客单价也会继续提升。 优质